Author - Ruben Korab

Wenn Mietverträge nicht gekündigt werden können

Das Nutzwertgutachten bestätigt, dass das Geschäftslokal im Einkaufszentrum einen enormen Wert hat. Kein Wunder – wer seinen Standort im Vorfeld parifiziren lässt, wird alles daran setzen, so lange wie möglich zu bleiben. Vor allem dann, wenn das Nutzwertgutachten Recht behalten hat und tatsächlich Menschenmassen das Geschäftslokal besuchen. Wer ein Geschäftslokal in einem Einkaufszentrum mietet, unterliegt in vielen Fällen dem Mietrechtsgesetz. Ein Faktum, das leider vielen Betreibern ein Dorn im Auge ist. Denn welche Möglichkeiten hat der Betreiber des Einkaufszentrums, wenn der Bestandnehmer eines der Lokale immer wieder gegen die Vertragspunkte verstößt? Eine Möglichkeit wäre wohl die Kündigung – doch geht das so einfach?

Das Parifiziren des Objekts als Argument, Mieter zu werden

Die Erfahrung der letzten Jahre hat gezeigt, dass die Kündigung von Bestandsnehmern, die gegen Verträge verstoßen, gar nicht so einfach ist. Grund dafür ist die Judikatur des Obersten Gerichtshofs. Denn jener hat dahingehend entschieden, dass Bestandsverträge über Objekte in den Einkaufszentren keinen Pachtvertrag darstellen, sondern in die Kategorie Mietvertrag fallen. Die Verträge liegen daher teilweise im Mietrechtsgesetz, sodass sie automatisch den restriktiven Kündigungsbestimmungen unterliegen. Der Vermieter kann daher einen unbefristeten Vertrag nur dann auflösen bzw. kündigen, wenn der Mieter etwa seine Mietvorschreibung nicht bezahlt oder tatsächlich nachteilig das Objekt gebraucht. Dieselben Vorschriften sind natürlich auch bei befristeten Mietverträgen gegeben.

Der Konkurrenzschutz als Hinderung der zeitgemäßen Betriebsführung

In jedem Einkaufszentrum gibt es Geschäftslokale, die einen unbefristeten Bestandsvertrag aufweisen. Praktisch können derartige Verträge nicht aufgelöst werden. Nur dann, wenn gravierende Verstöße gegen den Vertrag vorliegen, ist eine Kündigung möglich. Problematisch wird es dann, wenn überholte Zugeständnisse vereinbart wurden. So etwa, wenn es um den Konkurrenzschutz geht. Mit dieser Zusicherung hindert sich der Eigentümer des Einkaufszentrums selbst, einen zeitgemäßen Betrieb zu führen.

ParifizierenGerichte entscheiden von Fall zu Fall

Verstößt der Betreiber eines Textilgeschäfts gegen seinen Vertrag, da er vorgegeben hat, die Ware zu reduzierten Preisen anzubieten, jedoch den Richtpreis massiv erhöht hat, schadet er dem Einkaufszentrum. Er vermittelt nämlich den Eindruck, die Preise tatsächlich gesenkt zu haben, wobei hier eine Täuschung vorliegt. Dieses Verhalten würde sehr wohl einen Kündigungsgrund darstellen. Ob das die Gerichte auch so sehen, wird individuell begutachtet. Mitunter kann das Gericht sehr wohl zur Ansicht gelangen, dass eine Auflösung des Vertrages nicht gerechtfertigt ist. Wenn das Verfahren mitunter fünf oder sechs Jahre dauert, am Ende dann das Gericht sagt, der Vermieter hat Recht, musste dieser – während der Verfahrenszeit – mit einem zu Unrecht im Gebäude existierenden Geschäftslokal leben.

Die Problematik Altbau

Werden Geschäftsräume in Altbauten vermietet, sieht die Sache nicht unweigerlich besser aus. Auch hier gilt das Mietrechtsgesetz. Des Weiteren darf die Miete auch nicht den angemessenen Richtsatz bzw. Betrag übersteigen; nur bestimmte Betriebskosten dürfen in weiterer Folge auf den Mieter übertragen werden. Eine Regelung, die mitunter immer wieder für Probleme sorgt. Denn in zahlreichen Fällen muss der Vermieter höhere Kosten aufbringen, die er nicht den Mietern übertragen darf.

Kann in Wien die Immobilienblase platzen wie in Tokyo?

Draghis erneute Senkung des Leitzinses führte bekanntlichermaßen zu einem weiteren Absturz der allgemeinen Rendite. Dies löste eine Flucht der Anleger in sogenannte feste Werte aus. Hierzu zählen neben Aktien oder Fonds vor allem Immobilien. Viele Anleger legen hierbei darauf Wert, einen Standort für deren Immobilie zu suchen, der ihnen als besonders attraktiv erscheint. So sind in Deutschland beispielsweise die Mieten für Hamburg oder München enorm in die Höhe gestiegen. In Österreich und auch im europäischen Raum nimmt Wien die absolute Spitzenposition ein. Daraus ergibt sich jedoch die begründete Sorge, dass es sich bei diesen Anstieg um eine Immobilienblase handelt, die irgendwann platzen muss.

Niedergang der Mietrenditen

In der Tat weist Wien die niedrigsten Mietrenditen in ganz Europa auf. Diese Tatsache erweist sich vor allem deswegen als problematisch, da im Falle einer plötzlichen Zinserhöhung in den Augen der Investoren die gesamten Immobilieninvestitionen nicht mehr rentabel erscheinen. Wer sich diverse andere Immobilienblasen vor Augen hält, wird schnell erkennen, dass eine derartige Situation, in der die Immobilienpreise dermaßen über der Rentabilität liegen, die Grundlage einer Immobilienblase begründen. Um den tatsächlichen Wert einer Immobilie zu ermitteln, kann ein Nutzwertgutachten vonnutzen sein, sodass der Investor imstande ist, die Nutzfläche einer Immobilie zu parifiziren.Ökonomische Problematik Österreichs

Die Zukunft Österreichs im Hinblick auf die Immobilienpreise sieht jedoch nicht besser aus. Österreichs Wirtschaft stagniert im Vergleich zu der deutschen Wirtschaft schon seit längerem. Es ist nur eine Frage der Zeit, bis sich die Arbeitnehmer Österreichs es sich nicht mehr leisten können, derartig hohe Mietpreise zu bezahlen. Beziehungsweise würden sie es irgendwann nicht mehr einsehen, einen zu hohen Kaufpreis für die eigenen vier Wände zu bezahlen. In diesem Moment würde eine hypothetischen Immobilienblase platzen und die Preise für Immobilien würden in Wien ins Bodenlose fallen. Bereits jetzt melden in großer Zahl österreichische Unternehmen Insolvenz an. Wenn diese Bewegung Schritt hält, wird dies zu drastischen Verwerfungen auf dem Immobilienmarkt führen.
Eine zusätzliche Belastung für Österreich besteht auch in den Sanktionen gegenüber Russland, welches für Österreich einen bedeutenden Handelspartner darstellt. Aufgrund dieser Sanktion können diverse Unternehmen in Österreich ihre Waren nicht wie geplant exportieren.
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Politische Probleme
Ferner weist auch die politische Lage in Österreich einige Schwierigkeiten auf. Auf dem Immobilienmarkt herrscht eine drastische Regulierung wie die Mietpreisbremse und Mieterschutzgesetze, die die Vermieter in teils problematische Situationen bringen. Ferner wurden auch steuerliche Vorteile in der Vergangenheit abgeschafft, die die Vermieter nun nicht mehr entlasten können.Folgen der derzeitigen Lage auf dem Immobilienmarkt

Falls sich auf politischer Ebene keine bedeutende Kehrtwende einstellt, besteht die berechtigte Prognose, dass irgendwann die Immobilienpreise Wiens ins Bodenlose fallen. Eine derartige Immobilienblase war beispielsweise in den neunziger Jahren in Japan Auslöser für eine Krise, die bis heute anhält. Die Auswirkungen einer solchen Blase machen sich somit über den Immobilienmarkt hinaus bemerkbar. Für einzelne Anleger gilt daher der Merksatz, dass nur in Immobilien investiert werden sollte, bei denen auch die zugrunde liegende Rentabilität passt. Ein Nutzwertgutachten, um den Wert einer Nutzfläche zu parifiziren, kann hierbei hilfreich sein. Eine bloße Investition in Immobilien aufgrund der Spekulationen auf zukünftige spätere Immobilienpreissteigerungen birgt stets das Risiko, dass die Immobilien durch eine Immobilienblase massiv an Wert verlieren. Aufgrund dieser Zustände könnte Österreich mittelfristig in enorme Schwierigkeiten geraten und eventuell eines Tages selbst ein Kandidat für den Eurorettungsschirm werden.

Das „Triiiple“ – das Wiener Großprojekt startet 2017

Auf jenem Areal, auf dem sich das frühere Zollamt befand, werden drei skulpturale Wohntürme sowie ein Bürokomplex errichtet. „Triiiple“ nennt sich das Projekt, welches gleichzeitig auch das städtische Umfeld zwischen dem Prater und Erdberg kurzschließen soll. Baubeginn ist 2017; die ersten Bewohner sollen bereits im Jahr 2020 einziehen können.

Eine Mischung aus Wohnräumen und Büroflächen

Anstelle des alten Gebäudes an der Erdberger-Lände, sollen demnächst drei schlanke Türme sowie ein niedrigerer Kubus stehen. Derzeit wird noch entkernt; demnächst findet der Abriss des alten Zollamtsgebäudes statt. Schon zu Beginn des nächsten Jahres sollen die Bauarbeiten beginnen; 2020 werden die ersten Bewohner einziehen. Noch zu Beginn des Projekts waren die Entwickler ARE Austrian Real Estate sowie Soravia der Meinung, einen reinen Bürobedarf abdecken zu müssen. In den letzten Jahren hat sich jedoch die Nachfrage geändert. Nun sollen vorwiegend Wohnungen entstehen; 500 Einheiten jeglicher Größe und Art, zum Mieten, Kaufen oder Anlegen, werden ab 2020 zur Verfügung stehen. Mit einer Raumhöhe von 2,90 Metern deutlich größer als neugeschaffene Wohnungen, erinnert die restliche Planung an Lofts, wobei es den Entwicklern wichtig war, dass die Betondecken nicht „versteckt“, sondern sichtbar bleiben. Entwickelt wurde das Projekt von Erwin Soravia in Zusammenarbeit mit der ARE. Auf den Kubus erstrecken sich des Weiteren 12.000 Quadratmeter Büroflächen.

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Ein wahres Meisterwerk

Es war die ursprüngliche Idee des Büros Henke Schreieck. Auf Grund des zentralen Entschließungskerns gibt es de facto keine statischen Einschränkungen. So ist es möglich, alle Geschoße mit unterschiedlichen Grundriss-Layouts auszustatten. Ob Loft oder Zwei-Zimmer-Wohnung; alles ist möglich. Die Rück- und Vorsprünge der Geschoße ermöglichen auch die Situation, bis zu sechs Wohnungen über Eck zu erbauen und somit einerseits zu belichten, andererseits unterschiedliche Ausblicke zu schaffen. Die Ausblicke richten sich zur Stadt, auf den Prater oder auch an das angrenzende „Town Town“, einem in der Nähe befindlichen Büroviertel.

Erdberg wurde jahrelang unterschätzt

Der Standort wurde jahrelang unterschätzt. Das Netzwerkgutachten (ein Gutachten, welches zur Bewertung der Nutzfläche der Immobilie dient) hat jedoch ergeben, dass – schon alleine auf Grund der U-Bahn (U3) – es sich um ein perfektes Areal handelt. Einerseits rücken die Bauten in die Nähe des Donaukanals, andererseits haben die Bewohner die Gelegenheit, mit der U-Bahn recht schnell in die Stadt zu kommen. Doch wie soll der Verkehr – vor allem in Bezug auf die naheliegende Autobahn A4 – geregelt werden? Wie bekannt wurde, werden die Fahrbahnen „eingehaust“; die Platten werden begrünt, mit Rasen versehen und Bäume sollen gepflanzt werden. Des Weiteren sind die Errichtungen von Kindergärten, Geschäfte sowie auch Lokalen und einem Kino im Gespräch.

Ein Meilenstein

Dass von diesen Arbeiten nicht nur zukünftige „Triiiple“-Bewohner profitieren, liegt auf der Hand. Das gesamte Umfeld wird massiv aufgewertet. Auch bieten die neuen Bauten mehr gemeinschaftliche Flächen für die Bewohner; es gab bislang kein Wohnprojekt, das in einer derartigen Dimension umgesetzt werden sollte. Gemeinschaftsküchen, ein Pool auf dem Dach sowie ein Fitnesscenter stehen auf dem Programm und sollen dafür sorgen, dass sich am Ende alle neuen „Erdberger“ wohlfühlen.

Immobilientransaktionsrekord 2015 in Österreich

Gesetzesänderungen führten 2015 zu einem Immobilientransaktionsrekord – Auch Nutzwertgutachten sind betroffen

2015 war zweifellos ein Rekordjahr für die Immobilienbranche. Die Preise für Eigentumswohnungen blieben dabei jedoch stabil. „Genauere Zahlen wird der im März 2016 präsentierte Re/Max-ImmoSpiegel liefern“, sagt Bernhard Reikersdorfer, der Geschäftsführer von Re/Max Austria ist, denn dann fließen auch „Nachläufe“ in den Grundbüchern in die Daten ein. Vorweg ist aber schon jetzt eines klar: 2015 wurde erstmalig die 100.000-Immobilientransaktionenmarke merklich durchbrochen. Gründe für diese Entwicklung sieht Reikersdorfer im steigenden Immobilienangebot des Jahres 2015, in der Nachfrage, den anhaltend stabilen Preisen, den niedrigen Zinsen sowie in der Steuerreform. Experten gehen davon aus, dass gerade die Steuerreform zu einem Transaktionsaufschwung beitrug. Für viele waren die mit Jahresbeginn wirksam gewordenen Neuerungen der Immobilienbesteuerung Grund dazu, Transaktionen noch 2015 abzuschließen.
Das Vertrauen in Immobilieninvestments sieht die heimische Immobilienbranche mit den Gesetzesänderungen allerdings nicht gesteigert. Letztlich bescherte die Steuerreform der Immobilienwirtschaft eine Mehrbelastung, die rund 500 Millionen Euro ausmacht. Insbesondere Privatinvestoren sind von den Gesetzesneuerungen betroffen. Ferner schöpfte die zu erwartende Reform – wie zuvor erwähnt – einen Teil der Transaktionen für 2015 ab. Vorhersagen für 2016 sind nur schwierig zu machen, denn die Situation der Wirtschaft dürfte sich gleichermaßen nicht bessern.

Gesucht werden immer häufiger günstigere Wohnungen

Die angespannte Situation trägt jedenfalls dazu bei, dass vermehrt günstigere Wohnungen gesucht werden. Die aktuellen Marktbedingungen lassen Objekte gut absetzen, bei denen der Quadratmeterpreis von 3.500 Euro nicht überschritten wird respektive der Preis einer Immobilie nicht 300.000 Euro übersteigt. Für teurere Objekte lassen sich nur schwer Abnehmer finden. Solange die Zinsen nicht steigen, bleibt die Nachfrage nach Immobilien weiterhin erhalten. Bedenklich ist dabei, dass die Nachfrage nach günstigem Wohnraum bereits überwiegt, wodurch in diesem Segment Preissteigerungen zu erwarten sind.

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Kleinerer Wohnraum wird benötigt

Mit Problemen sehen sich auch Mieter konfrontiert. Neben der überwiegenden Nachfrage nach kleinerem Wohnraum sinkt zusätzlich der finanzielle Spielraum der Mieter, der die Entwicklung des Mietmarkts zusätzlich aufheizt. Der steigende Bedarf an kleinen Wohnungen scheint unumkehrbar. Daher prangern Experten an, mehr Kleinwohnungen zu bauen. Um dieser Entwicklung entgegenzuwirken werden Vorschläge dahingehend gemacht, nicht nur Wohnungszusammenlegungen steuerlich zu begünstigen, sondern auch den Umbau von großen Wohnungen zu fördern. Im Vorjahr wurde die Immobilienwirtschaft mit dem Slogan „Leistbares Wohnen“ begleitet, der auch in diesem Jahr zutreffen wird. In Ballungsräumen wird die verstärkte Zuwanderung dafür sorgen, dass sich der Immobilienmarkt nachhaltig ändern wird. Schon jetzt sind öffentliche Forderungen nach einem ausreichenden Angebot an Wohnraum und dahingehende gesetzliche Änderungen vorprogrammiert, konstatieren Experten.

Forderungen nach einem Nationalen Aktionsplan

In gleichem Zuge weisen dieselben Immobilienexperten darauf hin, dass der soziale Wohnungsbau diese Herausforderung alleine nicht stemmen können wird. Auch ein neues Wohnrecht würde nicht genügen. Daher ist ein „nationaler Aktionsplan“ gefordert, meint Michael Pisecky, Geschäftsführer der sReal, der damit nicht alleindasteht. Nahezu die gesamte österreichische Immobilienbranche ist mit dem sinnbefreiten Sammelsurium an Gesetzen und Normen äußerst unzufrieden. Leistbarer Wohnraum lässt sich damit nicht erschaffen, sondern eher hindern, lassen Branchenexperten unisono durchklingen.

Altbausanierung hat seinen Preis

Das Altbauambiente ist mit hohen Kosten verbunden

Beim Thema „Sanierung“ lässt sich mit heutiger Technik und architektonischem Können in alten Gebäuden hoher Wohnkomfort herstellen. Als herausfordernd dagegen stellt sich die optimale Wärmedämmung dar.

Kulturerbe trotz moderner Dämmtechniken erhalten

Als kostspielig und aufwändig erweisen sich Sanierungen alter Häuser und Wohnungen, sagt Robert Gassner, der Betreiber einer Wiener Bauträgerfirma ist, dessen Schwerpunkt Sanierungsdienstleistungen sind. Häufig sind Neubauten genauso teuer wie Sanierungen. Weshalb es sich dennoch lohnt, Altbauten zu sanieren, erklärt Gassner in seinem neulich erschienenen Buch. Dort schwärmt er von den einzigartigen Gebäudeeigenschaften, die Bauten vergangener Zeiten mit sich bringen. Es sind die Raumhöhen, der goldene Schnitt und die Fensterteilungen, die architektonisch ihre Reize schaffen. Gassner führt aus, dass es ebenso wichtig ist, das Kulturerbe zu erhalten und die Häuser, die die vertraute Umgebung ausmachen zu schützen. Umsetzen lässt sich bei Altbauten beinah alles. nutzwertgutachtenLediglich die Wärmedämmung der alten Gebäude bereitet oftmals Komplikationen. So ist bei einer gegliederten Außenfassade nur eine Innendämmung von maximal fünf Zentimeter realisierbar, da die sogenannten Tramköpfe bei einer stärkeren Wärmedämmung Schaden nehmen könnten. Als Lösung hierfür sieht Gassner die Temperierung der Baukomponenten in den Wintermonaten, wodurch die Tramköpfe geschützt würden. Was die Energieaspekte bei einer Generalsanierung angeht, sieht Gassner diese als weniger problematisch an. Der Ausbau des Dachbodens im Passivhausstandard sorgt allein schon dafür, dass das ganze Gebäude rechnerisch dem eines Niedrigenergiehauses entspricht.

 

 

Fassadenelemente können nachgebildet werden

Einfach gestaltete Fassaden können leicht mit einer äußeren Wärmedämmung versehen werden. Auf diese Weise gelang es dem Architekten Martin Treberspurg einen aus dem Jahr 1928 stammenden Gemeindebau in ein Niedrigenergiehaus umzugestalten. Dabei wurden die Elemente der Fassade aus Dämmstoff nachgebaut. Für Fassaden, die kunstvolle Arbeiten von Bildhauern integriert haben, kann diese Methode keine Anwendung finden, sagt Treberspurg.
Sanierungsarbeiten müssen jedoch nicht immer damit einhergehen, dass bei denkmalgeschützten Gebäuden alle Details erhalten bleiben. In der Breitenfurter Straße wurde in einem Gebäude beispielsweise ein vormaliges Geschäftslokal in den Eingangsbereich integriert und zusätzlich ein Fahrstuhl installiert. Aus bautechnischer Sicht waren diese Änderungs- und Erweiterungsarbeiten am Gebäude besonders herausfordernd, da ein ebener Eingang entstehen musste, für den die Kellerdecke herabgesenkt wurde. Die Baustoffe selbst müssen nicht den historischen Materialien entsprechen, wenn sie nicht zu besonderen gestalterischen Zwecken verwendet werden, sagt Treberspurg. Moderne Komponenten sind durchaus sinnvoll. So wurden auch die Loggien des Gebäudes in Liesing mit Holz-Alu-Fenstern versehen.

Originalität und Urbane Landwirtschaft

Auch Gassner greift bei Sanierungen neben Holzfenstern oftmals auf wartungsfreie Holz-Alu-Fenster zurück. Es liegt ihm am Herzen die historische Atmosphäre zu konservieren, wobei für ihn Kunststoffböden zum Beispiel keineswegs infrage kommen. Der Lebensqualität in professionell sanierten Altbauten wesentlich beitragend sind seiner Meinung nach ebenso kleine Grünareale in Form von begrünten Innenhöfen und Fassaden. Ferner bekennt er sich zur „Urbanen Landwirtschaft“, die auch als „Urban Farming“ bekannt ist.
Bessere Rahmenbedingungen wünscht sich Gassner für die Sanierung von älteren Gebäuden. Für Menschen, die in der Stadtmitte leben, wären diese nämlich aufgrund der günstigen und zentralen Lage der Wohneinheiten insbesondere sinnvoll und auf lange Sicht wirtschaftlich.

Immobilien der Super-Reichen

Jedem sein passendes Zuhause
Heutzutage ist es für jeden schwer, ein zu seinem Geldbeutel passendes Zuhause zu finden. Die einen sind mit den finanziellen Möglichkeiten für ihre Bleibe sehr begrenzt. Für die anderen stellt sich das Problem in umgekehrter Weise. Sie suchen ebenfalls dringend nach eigenen vier Wänden, die zu ihren finanziellen Vorstellungen passen. Gedacht ist aber eher an eine Immobilie, für die es sich lohnt, einen zweistelligen Millionenbetrag auszugeben. Von Nahem betrachtet ist das gar nicht so einfach. Bei einer Investition von zehn, zwanzig Millionen Euro und mehr sollte schon alles soweit stimmen. Ein Partifizieren dieser Luxusimmobilie muss zu dem Ergebnis führen, dass sich die Geldanlage auch lohnt. Und weil dieses traute Heim möglichst schnell bezogen werden soll, darf es sich nicht um einen Neubau, sondern es muss sich um eine Bestandsimmobilie handeln. Um die zu finden, ist es nicht nur lohnenswert, sondern geradezu notwendig, sich in der Welt umzusehen. Dass die Bemühungen nicht erfolglos bleiben müssen, zeigen diese drei Beispiele. Da das jeweilige Luxusdomizil sicherlich nicht der einzige Wohnsitz sein soll, braucht sich der Bewohner über einen Umzug mit Mobiliar und Hausrat von A nach B keine Gedanken zu machen. Die Anreise erfolgt bequem mit dem eigenene Flugzeug oder Helikopter, und für den Transfer sorgt die Privatlimousine nebst Chauffeur.

Gated Community an der Golden Mile von Marbella
Im westlichen Teil von Marbella, der Großstadt an der spanischen Mittelmeerküste Costa del Sol, ist das Luxusanwesen ausreichend groß für eine mehrköpfige Familie und ihre Besucher. Die Wohnfläche von 3.000 Quadratmetern bietet viel Größe und Fläche. Dazu gehören acht Schlafzimmer mit jeweils eigenem Bad und Sanitärbereich, ein modernes Fitnesscenter auf hohem Level, Beautysalon, Wellness & Kosmetik, sowie Garagenplätze für ein Dutzend Autos. Der Privatlift führt im Innenhof hinauf auf die 16 Meter hohe Stahlskulptur „Pulse“. Turniertennisplatz, Poolanlage sowie ausreichend Platz und Wohnmöglichkeiten für das Personal gehören zu dem hermetisch abgeschirmten Anwesen.

Villa mit Meerblick an der französischen Riviera
Knapp 2.000 Kilometer und etwa 20 Autostunden nördlich gibt es im französischen Saint Tropez ein vergleichbares Angebot. Die renovierte Villa liegt direkt am Strand mit weitem Panoramablick hinaus auf das Mittelmeer. Das zweistöckige Gebäude bietet „nur“ sechs luxuriöse Schlafzimmer und besticht durch mehrere große, repräsentative Räume mit offenem Kamin nebst großer Eingangshalle. Überdachte Terrasse, Gartenpool, Game Room, Weinkeller und Fitnessbereich machen auch einen längeren Aufenthalt hier an der französischen Riviera durchaus lebenswert.

Klein aber Fein – 795 Fifth Avenue, New York City

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Die Maisonette-Wohnung mit einem weithin freien Blick auf den Central Park bietet ihrem Bewohner 14 Zimmer. Dazu gehören fünf Schlafzimmer mit Bädern, großes Wohnzimmer, Bibliothek sowie der Personalservice vom Dorman bis zum Housekeeping. Der potentielle Eigentümer muss für diese allererste Adresse in New York einen hohen zweistelligen Millionenbetrag zahlen. Die „co-op“ als Eigentümergemeinschaft sorgt dafür, dass sich der Bewohner bei seinen Nachbarn drüber, drunter und daneben in adäquater Gesellschaft befindet.

Der Traum vom Eigentum im Skigebiet

Das Immobilieninternetportal ImmobilienScout24 verglich Preise von achtzehn populären Skigebieten in Österreich. Festgestellt wurde dabei, dass Hinterstoder und Semmering die Günstigsten und Ischgl sowie Lech die Teuersten sind.

Mehrere tausend Euro für einen Quadratmeter

Interessenten, die eine Wohnung in den Tiroler Bergen erwerben möchten, müssen bereit sein, viel Geld dafür in die Hand zu nehmen. So kostet der Quadratmeter in Ischgl beinahsiebentausend Euro. Es folgen die Skiorte im Vorarlberger Raum Lech, Zürs und Oberlech mit zirka sechstausendachthundert Euro und St. Christoph, St. Anton und Stuben mit einem Quadratmeterdurchschnittspreis von sechstausendzweihundert Euro. Schnäppchenjäger, die im noblen Skiort Kitzbühel Immobilien suchen, sollten nicht überrascht sein, wenn sie nicht fündig würden. Zweiundfünfzig Angebote mit Preisen über fünf Millionen Euro in der Kitzbüheler-Stadtgemeinde mit achttausend Einwohnern stellen in ganz Österreich einen Sonderstatus dar, berichtet Patrick Schenner, der Geschäftsführer von ImmobilienScout24 in Österreich ist.

Weitere teure Regionen

Da ist es weiterhin nicht erstaunlich, dass in der Region Kitzbühel der Quadratmeter mit fünftausendneunhundert Euro zu Buche schlägt und nicht geradewegs aus der Portokasse zu bezahlen ist. Die Gegend um den Tiroler Gebirgszug „Wilder Kaiser“ weist einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von ungefähr fünftausend Euro auf. Gleiches trifft auch auf Ellmau, Brixen im Thale, Itter, Hopfgarten, Scheffau, Kelchsau und Going als Heimatort des Prominentengasthauses „Stanglwirt“ zu.
Ferner sind auch Wohnungen in den Skigebieten Silvretta Montafon und Katschberg nur zu sehr hohen Preisen zu bekommen. Durchschnittlich liegen die Preise pro Quadratmeter zwischen fünftausendvierhundert und fünftausendfünfhundert Euro in Silbertal, Schruns, St. Margarethen im Lungau und Gaschurn.

 

Günstigere Regionen

Kaufwillige, denen diese Domizile zu kostenintensiv sind, können in Gegenden weiter östlich schauen. Bereits für zweitausendachthundert Euro pro Quadratmeter können Eigentumswohnungen am Semmering erworben werden. Nicht unbeachtet bleiben sollten auch Hinterstoder mit zweitausendneunhundertfünfzig Euro pro m² oder Nassfeld / Hermagor (dreitausendsechshundert Euro / m²). Preislich in der Mitte liegen Kaprun, Zell am See mit viertausendeinhundert Euro pro Quadratmeter oder Schladming mit viertausendzweihundert Euro pro Quadratmeter.

Für dreitausendsechshundert und dreitausendachthundert Euro für einen Quadratmeter können wintersportfreudige Domizilsucher in Sölden, Flachau oder Obertauern Objekte finden.

Goldenes Quatier: Der 16 Mio. Mega-Deal

Dass das „Goldene Quartier“ im Herzen Wiens, im 1. Wiener Gemeindebezirk, kein Ort für „Schnäppchenjäger“, lässt schon der Name vermuten. Die letzten beiden Wohnungsverkäufe belegen zudem, dass das „Goldene Quartier“ tatsächlich Preise bietet, die nichts für schwache Nerven sind. Hier residieren tatsächlich nur Millionäre oder Milliardäre.

Der „Gewinn“ berichtete über die beiden Mega-Verkäufe in der Wiener Innenstadt

So wurden Ende des Jahres 2015 zwei Wohnungen für insgesamt 16 Millionen Euro verkauft. Das Wirtschaftsmagazin „Gewinn“ berichtete in seiner letzten Ausgabe von diesem Verkauf. Ein englischer Multimillionär und eine Firma aus Gibraltar sind nun im „Goldenen Quartier“ heimisch; der Engländer gab 8,78 Millionen für seine Wohnung aus, während die Firma aus Gibraltar einen Preis von 7,05 Millionen bezahlte.

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8,78 Millionen Euro für 304 Quadratmeter

Eine der beiden Wohnungen wies einen Verkaufspreis von 8,78 Millionen Euro auf. 304 Quadratmeter, drei Terrassen, situiert im Dachgeschoss. Seit Anfang November 2015 wohnt (oder besitzt) ein englischer Multimillionär diese Immobilie. Sein Wohnsitz ist zwar noch in Monaco, doch man kann davon ausgehen, dass der Brite, der durch das Bergbau- und Diamantengeschäft finanzielle Megaerfolge feierte, auch des Öfteren in Wien sein wird. Mit 363 Quadratmetern ist die zweite Wohnung etwas größer, aber dennoch eine Spur günstiger. Für 7,05 Millionen Euro wurde die Wohnung, welche zwei Terrassen aufweist, bereits Ende Oktober 2015 verkauft. Beide Objekte befinden sich „Am Hof“, in der ehemaligen Zentrale der BAWAG. Ob auch das Nutzwertgutachten derartige Preise ermittelte? Fakt ist – hier residieren nur die „Reichen und Schönen“. Das „Goldene Quartier“ in Wien hat seinem Namen wieder alle Ehre gemacht.

Benko betreibt das „Wiener Luxusviertel“ in der Innenstadt

„Goldenes Quartier“ ist ein sogenanntes „Luxusviertel“, welches in der Wiener Innenstadt beheimatet ist und von niemand geringerem als Rene Benko bzw. der Signa Holding betrieben wird. Neben den teuren Immobilien finden sich dort unter anderem auch Edelboutiquen. Das „Goldene Quartier“ ist um zwei Bewohner reicher, die astronomische Summen für ihre Wohnungen bezahlten und somit abermals bestätigten, warum die Region „Goldenes Quartier“ genannt wird. Hier ist tatsächlich alles derart teuer, dass man glauben könnte, die Wohnungen seien vergoldet.

Der massive Immobilienpreisanstieg pausiert

Es sieht ganz danach aus, als wäre der Hype, betreffend Immobilienpreise, vorbei. Andreas Wollein, Vorstandsmitglied des ÖVI (Österreichischer Verband der Immobilienwirtschaft), weiß, dass die Grenzen der Leistbarkeit bereits erreicht wurden. „In mäßigen Lagen bleibt der Preis stabil, in guten Lagen kann man mit einem Anstieg von etwa fünf Prozent rechnen“. Jedoch muss abgewartet werden, ob die Immobilientragsteuer, welche von 25 auf 30 Prozent angehoben wurde, neuerliche Preissteigerungen mit sich bringen wird. Bereits nach der Einführung im Jahr 2012 wurden Preissteigerungen beobachtet.

Nutzwertgutachten spielen eine wesentliche Rolle bei der Kaufentscheidung

Unverändert bleibt jedoch die Meinung aufrecht, dass der Immobilienmarkt weiterhin ein Verkäufermarkt bleibt. Wollein ist sicher, dass eine stabile Nachfrage in den nächsten Jahren erhalten bleiben wird. Dies auch, weil der Käufer nicht mehr die Angst hat, dass er das „Geld auf Druck“ ausgeben müsste, da mit enormen Verschlechterungen am Finanzmarkt zu rechnen ist. Nun wird überlegt, kritisch hinterfragt und mitunter auch die Kaufentscheidung überlegter getroffen, als das noch vor ein paar Jahren – in sogenannten „Finanzkrisenzeiten“ – der Fall war. Heute erstellt man ein Nutzwertgutachten; das Parifiziren trägt einen wesentlichen Teil bei der Kaufentscheidung bei. Immobilien sind – wohl auf Grund der niedrigen Zinsen – noch immer eine äußerst attraktive Anlageform. Dass die Zeiten der Schnäppchen am Immobilienmarkt vorbei sind, wissen nicht nur die Käufer, sondern auch Wollein. Eigentumswohnungen kosten in Wien derzeit 4.500 Euro pro Quadratmeter; bei gebrauchten Wohnungen liegt der Preis bei rund 3.500 Euro pro Quadratmeter. Wohnungen, die einen Kaufpreis von mehr als 300.000 Euro hätten, würden aber länger auf den Markt bleiben. Die letzten Monate haben gezeigt, dass teure Wohnungen sehr wohl nur schwierig zu verkaufen seien.

 

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Das Parifiziren der Liegenschaft

Wien liegt derzeit beim Preisniveau im europäischen Mittelfeld und kann mit den Städten Mailand, Rom oder auch Hamburg verglichen werden. Wer sich in Österreich für eine 70 Quadratmeter Wohnung entscheidet, benötigt etwa sechs Bruttojahresgehälter; in Wien sogar mehr. In Frankreich würde man derzeit rund acht Bruttojahresgehälter benötigen, in England bzw. Großbritannien werden rund zehn Bruttojahresgehälter erforderlich.

Auch die Mieten stagnieren

Mieten stagnieren ebenfalls, sind aber in den letzten Jahren auch nicht so stark wie die Kaufpreise für Immobilien gestiegen. „Die Schere zwischen Mieten und Eigentum ist sehr stark aufgegangen“, so Wollein. Seit dem Jahr 2013 konnte ein Mietpreisanstieg zwischen vier und fünf Prozent verzeichnet werden; derzeit liegt der Preis bei 9 Euro pro Quadratmeter (ohne Betriebskosten). Der Quadratmeterpreis bei Richtwertwohnungen liege derzeit bei etwa 7,70 Euro.

Für was ist die Hausverwaltung verantwortlich?

Die Hausverwaltung ist ein externes Unternehmen zur Verwaltung von fremdem Haus-/Wohnungseigentum. Der Hausverwalter, wie es allgemein heißt, gilt als der erste und direkte Ansprechpartner für Fragen rund um die Verwaltung des jeweils persönlichen sowie des Gemeinschaftseigentums. Dabei liegt die Betonung auf „verwalten“ und nicht „beaufsichtigen“; der Verwalter ist nicht die Polizei der Eigentümer oder der Eigentümerversammlung. So gehört es nicht zu seinen Aufgaben, Streitigkeiten unter den Eigentümern zu moderieren oder gar zu schlichten. Er verwaltet vielmehr deren Immobilieneigentum sowie die damit im Zusammenhang stehenden Rechte und Pflichten.

Vielseitiges Leistungsspektrum im Interesse der Eigentümer
Zu den routinemäßigen Aufgaben gehören die Abwicklung der jährlich ein- oder mehrmaligen Eigentümerversammlungen sowie die Hausgeld-/Betriebskostenabrechnung. Der Hausverwalter ist für Pflege, Unterhaltung, Wartung und Reparaturarbeiten zuständig. In manchen Situationen überschneiden sich solche Tätigkeiten mit denen eines Hausmeisters. Laufende Kosten werden aus dem monatlichen Hausgeld finanziert, einmalige oder höhere Reparaturen hingegen durch Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage. Hierfür ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung notwendig, was im Einzelfall zu Diskussionen bis hin zu Disputen und Meinungsverschiedenheiten führen kann. Letztendlich ist der Verwalter bei der Wahrnehmung und Umsetzung seiner Aufgaben an geltendes Recht und Gesetz in Österreich gebunden.

Operative sowie zustimmungsbedürftige Aufgaben
Die Zuständigkeit und Eigenständigkeit des Verwalters gliedert sich grob in die ordentliche sowie in die außerordentliche Verwaltung. Jede ordentliche Tätigkeit gilt als operatives Geschäft mit dem Zuständigkeitsbereich des Hausverwalters. Die Eigentümer brauchen dazu nicht befragt zu werden. Zur außerordentlichen Verwaltung gehören beispielsweise die Erstellung von Nutzwertgutachten, ein notwendiges Parifizieren, der Dachbodenausbau oder die Heizungsumstellung von Öl auf Ferngas. In solchen Angelegenheiten entscheidet die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit.

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Unter vielen guten die beste Hausverwaltung auswählen

 

Zwischen Eigentümerversammlung und Hausverwaltung wird ein mehrjähriger Verwaltervertrag abgeschlossen. Zusammen mit einem dazugehörigen Leistungskatalog ist er die Grundlage für Rechte und Pflichten beider Seiten, ergänzt um die Gesetzgebung und aktuelle Rechtsprechung. Gängige Praxis ist eine dreimonatige Kündigungsfrist des Hausverwaltervertrages. Der laufende Vertrag kann nur in ganz schwerwiegenden Fällen außerordentlich gekündigt werden; ein sich daran anschließendes Gerichtsverfahren ist die Regel. Das Verwalterhonorar bemisst sich üblicherweise nach der Fläche in Quadratmetern. Als bundesweiter Durchschnittspreis kann der Betrag von drei bis dreieinhalb Euro je Quadratmeter und Kalenderjahr angesetzt werden. Mit einer Hausverwaltung erkaufen sich die Eigentümer Manpower, Erfahrung und Arbeitszeit, im weitesten Sinne eine fachlich versierte Dienstleistung.

Das letzte Wort hat die Eigentümerversammlung
Die Eigentümerversammlung und insofern jeder Eigentümer erwarten von ihrer Hausverwaltung eine transparente, zuverlässige und integere Arbeitsweise. Dem Hausverwalter ist bewusst, dass er fremder Leute Geld verwaltet und ausgibt. Die Eigentümer wünschen sich als Gegenleistung für ihre Monatszahlung ein Optimum an effektiver Hausverwaltung. Sie möchten informiert sein und weitgehend mitentscheiden, sozusagen das Geschehen rund um die Wohnanlage direkt mit beeinflussen. Das A&0 ist die lückenlose und informative Abrechnung der Haus-, Neben- und Betriebskosten. Für sämtliche Auftragsvergaben sollte der Hausverwalter mehrere Angebote einholen und das unterm Strich günstigste unter ihnen auswählen.

Hausverwaltung bedeutet ein Verwalten fremden Eigentums. Das erfordert viel Vertrauen und ein gekonntes Moderieren von Konflikten, die in einer Haus- beziehungsweise Eigentümergemeinschaft unvermeidbar sind.