Anwendbarkeit des eigenen Mietvertrages
Geltungs- und Anwendbarkeitsbereiche des MRG sind Wohnungen, Geschäftsräume sowie mit gemietete Haus-/Grund-/Freiflächen wie Garten, Keller-, Wasch- und Trockenraum. Darüber hinaus gilt das MRG für alle genossenschaftlichen Nutzungsverträge. Unter den Begriffen Voll- sowie Teilausnahmen sind bestimmte Räume und Flächen vom MRG ausgenommen; beispielsweise Hotelzimmer, Ferienwohnungen sowie betreute Wohnungen.
Kündigungsmöglichkeiten für Vermieter und Mieter
Wenn das Mietverhältnis dem MRG unterliegt, dann hat der Vermieter nur wenige gesetzliche Kündigungsmöglichkeiten. Die Gründe für eine Kündigung müssen „wichtig“ sein, und die Kündigung muss in der dafür gebotenen Eile ausgesprochen werden. Der Kündigungsgrund ist in dem Kündigungsschreiben zu benennen, nachträgliche Einlassungen sind unzulässig. Mietrückstände, Missachtung der Hausordnung oder strafbares Verhalten gegenüber dem Vermieter beziehungsweise den Mitbewohnern sind Kündigungsgründe für den Vermieter.
Der Mieter kann den befristeten Mietvertrag außerhalb des MRG vorzeitig nur aus sehr wichtigem Grunde kündigen. Mit MRG gilt eine dreimonatige Kündigungsfrist nach dem ersten Mietjahr. Gekündigt werden kann schriftlich oder gerichtlich zum Monatsletzten. Für das unbefristete Mietverhältnis gilt die gesetzliche Kündigungsfrist des MRG. Abweichende Vereinbarungen sind wirksam, müssen dann aber auch so eingehalten werden.
Mietvertragsbefristung
Außerhalb des MRG-Geltungsbereiches kann der Mietvertrag im gegenseitigen Einvernehmen beliebig abgeschlossen werden. Innerhalb des MRG gilt für Mietwohnungen eine mindestens dreijährige Vertragsdauer. Der befristete Mietvertrag kann nach eigener Wahl abgeschlossen werden, wobei immer die Schriftform notwendig ist. Wird es nach Vertragsablauf weder erneuert noch aufgelöst, verlängert es sich um drei weitere Jahre, und danach auf unbestimmte Zeit.
Mietvertragsform schriftlich und mündlich
Sowohl die mündliche als auch die Schriftform sind rechtsgültig und rechtsverbindlich. Einigkeit ist über den Mietgegenstand sowie über den Mietzins mit Kaltmiete und Betriebskosten notwendig. Befristete Mietverträge müssen im MRG-Geltungsbereich immer schriftlich abgeschlossen werden. Schriftlich bedeutet mit handschriftlicher Unterzeichnung der Vertragsparteien.
Instandhaltung und Instandsetzung der Mietwohnung
Der Mieter ist zur ordnungsgemäßen Nutzung und Instandhaltung der Mietwohnung verpflichtet. Dazu gehören sämtliche Anlagen für Licht-, Gas- und Wasserleitungen sowie für den Sanitärbereich. Schäden und Mängel mit höheren/hohen Reparaturfolgen fallen in den Bereich des Vermieters. Beim Auszug aus der Wohnung zum Vertragsende muss der Mieter übermäßige sowie außergewöhnliche Gebrauchsspuren auf seine Kosten beseitigen. Das gilt nicht für die normale, gängige Abnutzung oder für das Ausmalen. Derartige Bestimmungen im Mietvertrag sind unwirksam, individuelle Vereinbarungen sind hingegen rechtswirksam. Im Zweifel handelt es sich um eine Einzelfallentscheidung, die gerichtlich zu klären ist.
Haustiere in der Mietwohnung
Entscheidend ist der Mietvertrag, wobei der Vermieter nicht grundsätzlich die Haustierhaltung untersagen kann. Ist eine Tierhaltung ausdrücklich erlaubt, gibt es keine Probleme. Steht nichts im Vertrag, können kleine Haustiere wie Katze und kleinere Hunde ohne weiteres Nachfragen gehalten werden. Der Mietvertrag kann vorgeben, dass die Zustimmung des Vermieters ausdrücklich einzuholen ist.
Berufsausübung in der Mietwohnung
Eine Mietwohnung zu Wohnzwecken muss überwiegend privat bewohnt werden. Die Formulierung „nur zu Wohnzwecken“ macht deutlich, dass Ausnahmen davon zur Berufsausübung nicht möglich sind. Der Mieter kann sich zwar einen Arbeitsplatz einrichten, jedoch keine Geschäftstätigkeit in dem Arbeitsraum ausüben.
Ablöse des Vormieters vom Nachmieter
Das ist im gegenseitigen Einvernehmen möglich, wenn Leistung sowie Gegenleistung stimmen und der Preis dem Zeitwert entspricht. Sofern es sich um Einbauten des Vermieters handelt, bleiben die von einer Ablöse ausgeschlossen.
Untervermietung sowohl zulässig als auch unzulässig
Entscheidend ist der Mietvertrag. Innerhalb des MRG-Geltungsbereiches ist die Möglichkeit eines Nein des Vermieters zur Untervermietung stark eingeschränkt. Der Untermietzins muss angemessen sein, und die Zahl der Bewohner darf insgesamt die Anzahl der Wohnräume nicht übersteigen. Hilfreich ist hier ein Nutzwertgutachten, wonach die Wohnfläche berechnet und bewertet wird. Gilt das ABGB, kann die Untervermietung komplett untersagt werden.
Energieausweis – Vorlagepflicht für Vermieter und Verkäufer
Zum inhaltlichen Bestandteil des Nutzwertgutachtens gehört auch der aktuelle Energieausweis. Der darf nicht älter als zehn Jahre sein. Die darin gemachten Angaben zur Haus-/Wohnungsenergetik gelten als vom Verkäufer oder Vermieter zugesicherte Eigenschaften. Der Energieausweis gibt Auskunft über den Energieeffizienz-Faktor sowie über den Heizwärmebedarf des Objektes. Ausnahmen von der Ausweispflicht gelten für Gebäudebereiche wie Keller, Werkstatt oder für reine Abbruchobjekte.
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