Für was ist die Hausverwaltung verantwortlich?

Für was ist die Hausverwaltung verantwortlich?

Die Hausverwaltung ist ein externes Unternehmen zur Verwaltung von fremdem Haus-/Wohnungseigentum. Der Hausverwalter, wie es allgemein heißt, gilt als der erste und direkte Ansprechpartner für Fragen rund um die Verwaltung des jeweils persönlichen sowie des Gemeinschaftseigentums. Dabei liegt die Betonung auf „verwalten“ und nicht „beaufsichtigen“; der Verwalter ist nicht die Polizei der Eigentümer oder der Eigentümerversammlung. So gehört es nicht zu seinen Aufgaben, Streitigkeiten unter den Eigentümern zu moderieren oder gar zu schlichten. Er verwaltet vielmehr deren Immobilieneigentum sowie die damit im Zusammenhang stehenden Rechte und Pflichten.

Vielseitiges Leistungsspektrum im Interesse der Eigentümer
Zu den routinemäßigen Aufgaben gehören die Abwicklung der jährlich ein- oder mehrmaligen Eigentümerversammlungen sowie die Hausgeld-/Betriebskostenabrechnung. Der Hausverwalter ist für Pflege, Unterhaltung, Wartung und Reparaturarbeiten zuständig. In manchen Situationen überschneiden sich solche Tätigkeiten mit denen eines Hausmeisters. Laufende Kosten werden aus dem monatlichen Hausgeld finanziert, einmalige oder höhere Reparaturen hingegen durch Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage. Hierfür ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung notwendig, was im Einzelfall zu Diskussionen bis hin zu Disputen und Meinungsverschiedenheiten führen kann. Letztendlich ist der Verwalter bei der Wahrnehmung und Umsetzung seiner Aufgaben an geltendes Recht und Gesetz in Österreich gebunden.

Operative sowie zustimmungsbedürftige Aufgaben
Die Zuständigkeit und Eigenständigkeit des Verwalters gliedert sich grob in die ordentliche sowie in die außerordentliche Verwaltung. Jede ordentliche Tätigkeit gilt als operatives Geschäft mit dem Zuständigkeitsbereich des Hausverwalters. Die Eigentümer brauchen dazu nicht befragt zu werden. Zur außerordentlichen Verwaltung gehören beispielsweise die Erstellung von Nutzwertgutachten, ein notwendiges Parifizieren, der Dachbodenausbau oder die Heizungsumstellung von Öl auf Ferngas. In solchen Angelegenheiten entscheidet die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit.

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Zwischen Eigentümerversammlung und Hausverwaltung wird ein mehrjähriger Verwaltervertrag abgeschlossen. Zusammen mit einem dazugehörigen Leistungskatalog ist er die Grundlage für Rechte und Pflichten beider Seiten, ergänzt um die Gesetzgebung und aktuelle Rechtsprechung. Gängige Praxis ist eine dreimonatige Kündigungsfrist des Hausverwaltervertrages. Der laufende Vertrag kann nur in ganz schwerwiegenden Fällen außerordentlich gekündigt werden; ein sich daran anschließendes Gerichtsverfahren ist die Regel. Das Verwalterhonorar bemisst sich üblicherweise nach der Fläche in Quadratmetern. Als bundesweiter Durchschnittspreis kann der Betrag von drei bis dreieinhalb Euro je Quadratmeter und Kalenderjahr angesetzt werden. Mit einer Hausverwaltung erkaufen sich die Eigentümer Manpower, Erfahrung und Arbeitszeit, im weitesten Sinne eine fachlich versierte Dienstleistung.

Das letzte Wort hat die Eigentümerversammlung
Die Eigentümerversammlung und insofern jeder Eigentümer erwarten von ihrer Hausverwaltung eine transparente, zuverlässige und integere Arbeitsweise. Dem Hausverwalter ist bewusst, dass er fremder Leute Geld verwaltet und ausgibt. Die Eigentümer wünschen sich als Gegenleistung für ihre Monatszahlung ein Optimum an effektiver Hausverwaltung. Sie möchten informiert sein und weitgehend mitentscheiden, sozusagen das Geschehen rund um die Wohnanlage direkt mit beeinflussen. Das A&0 ist die lückenlose und informative Abrechnung der Haus-, Neben- und Betriebskosten. Für sämtliche Auftragsvergaben sollte der Hausverwalter mehrere Angebote einholen und das unterm Strich günstigste unter ihnen auswählen.

Hausverwaltung bedeutet ein Verwalten fremden Eigentums. Das erfordert viel Vertrauen und ein gekonntes Moderieren von Konflikten, die in einer Haus- beziehungsweise Eigentümergemeinschaft unvermeidbar sind.