Eigentumsverhältnisse beim Dachbodenausbau beachten

Eigentumsverhältnisse beim Dachbodenausbau beachten

Eigentumsverhältnisse beim Dachbodenausbau beachten
Will jemand seinen Dachboden zu Wohnzwecken ausbauen, muss er sein Augenmerk nicht nur auf die dafür handwerklich notwendigen Tätigketen setzen. Bereits im Vorfeld sind nämlich die eigentumsrechtlichen Verhältnisse zu klären, die oftmals einen Dachbodenausbau erschweren.

Gehört das Haus einem Eigentümer alleine, so kann er im Kaufvertrag bereits entsprechende Regelungen über die Miteigentumsverhältnisse treffen. Er kann Wohnungseigentum begründen und entsprechend in der Weise für einen Dachausbau Vorsorge treffen. Jedoch muss er potenzielle Mieter zuvor darüber um Zustimmung bitten.

Problematisch wird es, wenn für das Haus entsprechende Miteigentums- bzw. Wohnungseigentumsverhältnisse begründet wurden. Sollte der Dachboden keinem Miteigentümer als Sondernutzungsrecht zugewiesen worden sein, so steht er im Eigentum aller anderen Miteigentümer, da jedem Eigentümer eben nicht nur seine eigene Wohnung gehört sondern auch alle im Gemeinschaftseigentum stehenden Flächen gemäß ihren entsprechenden Anteilen. Für einen Dachausbau ist demnach die Zustimmung aller Eigentümer notwendig. Sollte jemand den Dachboden von einem Miteigentümer abkaufen wollen, dem dieser bereits als Sondernutzungsrecht gehört, so ist hier ein entsprechender Kaufvertrag zu fertigen. Ist in der Sondervereinbarung zur Nutzung des Dachbodens jedoch nicht geregelt, dass der Boden überhaupt ausgebaut werden darf, dann ist auch hier die Zustimmung aller Miteigentümer einzuholen. Denn nur der Eigentümer, dem auch die Erlaubnis zur Nutzung des Dachbodens durch ein Sondernutzungsrecht eingeräumt wurde, kann diesen auch veräußern bzw. selbst nutzen oder vermieten.

parifizieren

Ganz kompliziert gestaltet es sich, wenn ein Eigentümer mit dem Dachboden ein eigenes Miteigentumsrecht begründen will. Hier muss ein neuer Wohnungseigentumsvertrag gegründet werden, der zudem von allen Miteigentümer unterschrieben werden muss. Voraussetzung für diese Neugebründung ist eine neuerliche Nutzwertberechnung, die ausschließlich durch einen amtlich bestellten und gerichtlich beeideten Sachverständigen für Hochbau oder Immobilienwesen vorgenommen werden darf. Ist die Umwandlung auch grundbuchamtlich erfolgt, kann der Eigentümer den Dachboden als eigenständige Einheit vermieten oder auch verkaufen. Oftmals scheitert eine Umwandlung aber an den jeweiligen Interessen der anderen Miteigentümer, da diese bei der Umwandlung eine Reduzierung ihrer Anteile in Kauf nehmen müssen.

Eher ist Ausnahme ist die Situation, dass ein Eigentümer im Rohbauzustand des Hauses Eigentum am Dachboden erwirbt. Wenn dies aber doch der Fall ist, kann er naturgemäß alleine über die Nutzung oder auch den Verkauf des Dachbodens bestimmten. Vorsichtshalber sollte er jedoch alle anderen Miteigentümer über den beabsichtigten Dachausbau und die einhergehende Nutzung informieren, damit er bereits bei Vertragsabschluss die erforderlichen Rechte zum Ausbau erhält. Im Normalfall müsste dann nach dem Ausbau eine Neuparifizierung des Hauses, also eine Neufestsetzung der Nutzwerte, vorgenommen werden.