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In einer Hausgemeinschaft ist die Höhe der Eigentumsanteile von entscheidender Bedeutung.

Sie ist nämlich nicht nur für das Stimmrecht maßgeblich, sondern sie dient auch als

Berechnungsschlüssel bei der Aufteilung der anfallenden Immobilienkosten. Wer Eigentum hat

oder über die Anschaffung von Eigentum nachdenkt, der sollte sich daher mit dem Thema

„Nutzwertgutachten“ auseinander setzen. Dabei ist nicht entscheidend, ob es sich bei der

Immobilie um einen Alt- oder Neubau handelt oder ob die Immobilie gewerblich oder zu

Wohnzwecken genutzt wird. Der nachfolgende Artikel beschäftigt sich mit dem

Nutzwertgutachten und erläutert mögliche Abstriche und Zuschläge. Außerdem wird der

Zusammenhang des Nutzwertgutachtens mit der Parifizierung erklärt.

Das Nutzwertgutachten

Ein Nutzwertgutachten ist ein begründetes Urteil eines Sachverständigen, welches Aufschluss

über den Nutzwert eines Immobilienteiles gibt. Der Nutzwert wiederum bestimmt das Verhältnis

der Eigentumsanteile untereinander. Dieses Verhältnis ist in der Regel maßgeblich für die

Abstimmungsverhältnisse im Haus und dient gleichzeitig als Schlüssel zur Verteilung etwaiger

Betriebs- oder Nebenkosten.

Als Parifizierung wird der Vorgang zur Berechnung des Nutzwertes bezeichnet. Die Parifizierung

muss durch einen berechtigten Sachverständigen durchgeführt werden. Häufig handelt es sich

dabei um einen Architekten. Der Begriff des Nutzwertgutachtens wird oftmals mit der

Parifizierung gleichgesetzt.

Anwendungsfälle

In der Praxis entstehen Eigentumshäuser für mehrere Wohnparteien regelmäßig durch eine

Zusammenarbeit von verschiedenen Bauherren. Diese teilen sich die Arbeit und die Kosten oft

quotal, das heißt die Kosten werden prozentual aufgeteilt. Der Vorteil ist dieser Verfahrensweise

liegt in der einfachen Handhabung und somit in der effizienten und schnellen Abwicklung.

Problematisch wird es jedoch dann, wenn das fertig gestellte Haus verkauft werden soll.

Potentielle Käufer erwarten, dass die Anteile am Haus partifiziert sind und sie somit Auskunft

über den Eigentumsanteil haben. Dieser ist für mögliche Käufer maßgeblich für eine

Kaufentscheidung, da der eigene Nutzwert schließlich auch zur Aufteilung der laufenden Kosten

dient.

Eine rasche Parifizierung liegt somit also auch durchaus im Interesse der Bauherren, die das

Eigentumshaus verkaufen wollen. Dieser Fall ist nur ein Beispiel eines Anwendungsfalles. In der

Praxis ist die Erstellung eines Nutzwertgutachtens auch in anderen Fällen vorteilhaft.

Das Verfahren

Die Ausgangsgrundlage für die Erstellung eines Nutzwertgutachtens ist die Nutzfläche einer

Wohnung sowie zugehörige weitere Nutzflächen (unter anderem Abstellräume, Kellerräume,

Terrassen oder Gärten). Nach einer Vermessung werden für besondere Situationen Zu- und

Abschläge berücksichtigt.

Abschläge werden beispielsweise für die Lage im Erdgeschoss (-10%), für die Lage im Keller (-

10%), für Straßenlage (-10%) oder Dachschrägen (-10%) angenommen. Außerdem werden

geringere Abschläge für ein kombiniertes Bad mit WC (-2,5%) oder einen fehlenden Vorraum (-

2,5%) festgesetzt.

Zuschläge werden hingegen bei vorteilhaften Situationen berücksichtigt. Dazu gehören unter

anderem eine Ecklage (+10%), eine Terrasse (+10%) oder ein zusätzliches Bad oder WC (+5%).

Fazit

Das Nutzwertgutachten gehört zu den erforderlichen und wichtigen Dokumenten des

Immobilienkaufes. Aufgrund seiner besonderen Bedeutung wird es daher auch häufig in den

Kaufvertrag integriert oder als Anlage dazu aufgenommen. Wer Eigentum verkauft oder erwirbt,

der sollte über eine ähnliche Verfahrensweise nachdenken.