Allgemeineigentum oder Bestandteil der Wohnung?

Allgemeineigentum oder Bestandteil der Wohnung?

Eine Entscheidung des OGH zur Nutzung von Eigentumswohnungen sorgt in Österreich immer wieder für Aufregung. Dabei geht es um die Frage, ob Parkplätze, Garagenplätze, Hausgärten oder ähnliche Bestandteile der Eigentumswohnung – rechtlich betrachtet – als Zubehör der Eigentumswohnung oder als Allgemeineigentum einzustufen sind. Dass diese Unterscheidung in der Praxis für Gesprächsstoff sorgt, ist nicht verwunderlich. Schließlich gelten für das Allgemeingut andere Regelungen als für die eigenen Wohnungsbestandteile. Auch beim Wiederverkauf einer Wohnung spielt die Frage nach dem Eigentumsstatus eine bedeutende Rolle. In den Blickpunkt geraten daher auch immer wieder das bestehende Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sowie dessen mögliche Überarbeitung.

Rechtliche Grundlagen
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz gehören zu einer Liegenschaft mit Wohnungseigentum in der Regel die Wohnungseigentumsobjekten und die sogenannten allgemeinen Teile. Wohnungseigentumsobjekte sind die eigentlichen Wohnungen oder die erworbenen Geschäftsräume, die ausschließlich von dem Eigentümer genutzt werden. Allgemeine Teile hingegen stehen auch für die Nutzung anderer Eigentümer zur Verfügung. Dazu zählen zum Beispiel ein Fahrradstellplatz oder allgemeine Grünflächen. Den Wohnungseigentumsobjekten kann darüber hinaus bestimmtes Zubehör zugeordnet werden. Für dieses Zubehör würde der Eigentümer dann ein ausschließliches Nutzungsrecht bekommen. Dabei kommt etwa ein eigener Parkplatz oder ein Abstellplatz im Keller in Betracht.

Entscheidung des OGH
Fraglich war zuletzt, wann Bestandteile einer Eigentumswohnung als Zubehör gelten. In dem oben angesprochenen Verfahren entschied der Oberste Gerichtshof in Wien (22.11.2011, 4 Ob 150/11 d), dass die Bestandteile einer Eigentumswohnung dann als Zubehör gelten, wenn sie in das Grundbuch eingetragen seien. Flächen, die von den Eigentümern einer Wohnung ausschließlich genutzt werden, aber nicht eingetragen wurden, können demnach zu Allgemeineigentum werden.

Die theoretischen Auswirkungen der Entscheidung
Dass in Österreich tausende von Wohnungsbestandteilen nicht als Zubehör im Grundbuch eingetragen wurden, bereitet vielen Eigentümern Sorgen. Bei der Beurteilung der Rechtslage sind allerdings folgende Sachverhalte zu berücksichtigen:Objekte, die mit der Wohnung direkt baulich verbunden sind, wie etwa eine Terrasse oder ein Balkon, gelten als unselbstständiger Bestandteil der Eigentumswohnung. Aufgrund der Tatsache, dass nur der Eigentümer einer Wohnung Zugang zu dem Balkon oder der Terrasse hat, erscheint diese Regelung als nachvollziehbar. Entwarnung gibt es auch bei Garagen und KFZ-Abstellplätzen. Aufgrund von gesetzlichen Anordnungen sind diese in der Regel als selbstständige Objekte im Grundbuch eingetragen oder als Zubehör im Grundbuch beurkundet.

Nutzwergutachten
Problematisch kann es jedoch bei Hausgärten oder Terrassen im Erdgeschoss werden. Selbst wenn diese direkt mit der Wohnung verbunden sind, kann es zu rechtlichen Komplikationen kommen. Wer auf Nummer sicher gehen will, der sollte vor dem Verkauf oder dem Kauf dafür sorgen, dass derartige Bestandteile einer Eigentumswohnung im Grundbuch eingetragen wurden.
Betrachtung aus der Praxis
Doch auch wenn man nicht der Eigentümer seines eigenen Hausgartens ist, so kann man sich gegen eine etwaige Fremdnutzung wehren. Häufig werden Hausgärten oder andere Bestandteile der Wohnung im Wohnungseigentumsvertrag als Zubehör definiert, woraus sich zumindest auf der Basis des Schuldrechts Ansprüche auf die ausschließliche Nutzung ergeben.Ob die hier geschilderten theoretischen Probleme auch in der Praxis zu Streit führen, ist im Einzelfall zu begutachten. Die rechtliche Situation wird jedoch weiterhin für Gesprächsstoff sorgen.