Author - Ruben Korab

Wien – die Stadt mit der zweithöchsten Lebensqualität

Das „Economist Intelligence Unit“-Institut aus London hat im Rahmen seiner Studie ein Ranking jener Städte erstellt, welche die höchste Lebensqualität hätten. Auf dem ersten Platz landete Melbourne (Australien). Dicht dahinter folgte Wien (Österreich). Wie schon im letzten Jahr, konnte sich Wien zwischen Melbourne und Vancouver (Kanada) einordnen. Ein Aspekt, der auch für Nutzwertgutachten bei Immobilien wohl eine entscheidende Rolle spielen wird. Für die Studie wurden 140 Städte untersucht und in das Ranking aufgenommen.

Welche Kriterien waren ausschlaggebend?

Dabei zählten zu den wichtigsten Kriterien Sicherheit, die öffentliche Ordnung, die Kriminalitätsrate und das sogenannte subjektive Sicherheitsgefühl der Bevölkerung. Auch Faktoren wie Gesundheitsversorgung, Infrastruktur, Umwelt und Bildungs- und Kulturangebote wurden mitberücksichtigt und auf einer Skala zwischen „akzeptabel“ und „unerträglich“ eingeordnet.

Die Top 10

Im Ranking finden sich gleich drei australische Städte unter den Top 10. Melbourne hat es auf Platz 1, Adelaide auf Platz 5 und Perth auf Platz 7 geschafft. Mit Vancouver auf Platz 3, sind mit Toronto (Platz 4) und Calgary (ebenfalls auf Platz 5 mit Adelaide) drei weitere Metropolen aus Kanada in der Liste vertreten. Auckland (Neuseeland) landete auf Platz 8, Helsinki (Finnland) belegte den neunten Platz. Hamburg landete auf Platz 10 und ist somit die lebenswerteste Stadt Deutschlands. Frankfurt schaffte es auf Platz 20, die Bundeshauptstadt Berlin auf den 23. Platz. Sydney, die wohl bekannteste Metropole Australiens, landete überraschend auf Platz 11. Grund für die „schlechte Platzierung“ sei die „gefühlte Bedrohung“ durch möglichen Terrorismus. Schlussendlich war Sydney 2014 Tatort einer Geiselnahme in einem Café.

nutzwertgutachten
Großstädte belegen abermals keine Spitzenpositionen

Die Spitzenreiter des Rankings würden sich alle in wohlhabenden Ländern befinden, die eine geringe Bevölkerungsdichte hätten, so die Herausgeber der Studie. Dabei waren vor allem die zahlreichen Freizeitaktivitäten, die geringe Kriminalitätsrate und auch die nicht überlastete Infrastruktur ausschlaggebend. Gründe, warum es Städte wie London, Paris, New York oder Tokio nicht auf die vordersten Plätze geschafft haben. Jene würden, so die Herausgeber der Studie, oftmals Opfer des eigenen Erfolgs sein.

Damaskus landete auf dem letzten Platz

Damaskus, die syrische Hauptstadt, liegt – wenig überraschend – auf dem letzten Platz. Auf den vorletzten Platz wurde Tripolis, die Hauptstadt Lybiens, gewählt; Lagos, die nigerianische Metropole, landete auf Platz 138. Dabei wurden aber nur jene Städte für das Ranking herangezogen, in denen Menschen wohnen bzw. zumindest Urlaub machen würden. Aus diesen Gründen wurden Städte wie Bagdad (Irak) oder Kabul (Afghanistan) nicht für das Ranking berücksichtigt.

Preisanstieg der Wiener Zinshäuser

Zum ersten Mal seit Jahren besteht zumindest die theoretische Möglichkeit, dass am Wiener Markt neue Objekte entstehen. Vor allem in den Bezirken Brigittenau, Meidling und Margareten wird aktiv investiert. Experten sind sicher: Die unsichere Marktlage, die Niedrigzinspolitik und die Bevölkerungsentwicklung stellen die Hauptgründe dar, warum immer mehr österreichische Investoren und Stiftungen aktiv werden.

Das vorjährige Transaktionsvolumen kann anscheinend übertroffen werden

Im ersten Halbjahr 2016 waren die Wiener Zinshauskäufer besonders aktiv; zum ersten Mal, seit Jahren, können tatsächlich wieder mehr Objekte auf den Wiener Markt kommen. Experten gehen davon aus, dass viele Investoren das derzeit hohe Preisniveau nützen, um sich von einzelnen Objekten oder gar ihren ganzen Immobilien zu trennen. Was vor Jahren noch unvorstellbar war, ist heute Realität geworden. Ganze Portfolios werden heute bereits zum Verkauf angeboten. Folgt man der Prognose, kann das vorjährige Transaktionsvolumen, das 1,35 Milliarden Euro betrug, im Jahr 2016 durchaus übertroffen werden. Die Investmentaktivität ist vor allem in den Bezirken Meidling, Brigittenau und Margareten hoch. Viele Investoren haben erst verspätet den Fokus auf die Bezirke gelegt, agieren jetzt aber intensiver als je zuvor.
Parifizieren
Die Wiener Innenstadt ist Wiens teuerstes Pflaster

Folgt man dem Wiener Zinshaus-Marktbericht, der von EHL Immobilien entworfen wurde, muss man mit einer Teuerung zwischen 3 und 10 Prozent rechnen – je Quadratmeter. Nutzwertgutachten ergeben, dass in der Wiener Innenstadt derzeit bis zu 9.000 Euro pro Quadratmeter erzielt werden. In der Josefstadt, dem teuersten Bezirk innerhalb des Wiener Gürtels, liegt der Preis bei 4.000 Euro pro Quadratmeter. Die Bezirke Margareten (2.500 Euro pro Quadratmeter), Meidling (1.850 Euro pro Quadratmeter) und Rudolfsheim-Fünfhaus (1.650 Euro pro Quadratmeter) sind vergleichsweise günstig. Ein Grund, warum sich hier immer mehr Investoren finden. Doch der Aufwärtstrend wird, so Michael Ehlmaier, Geschäftsführer von EHL Immobilien, auch in den nächsten Jahren anhalten. „Es sind die Niedrigzinspolitik, viel zur Verfügung stehendes Kapital, die aktuell unsichere Marktlage und die Bevölkerungsentwicklung, die dafür sorgen, dass die Zinshäuser weiterhin attraktiv bleiben und sogar noch attraktiver werden. Heute erzielen Investoren Gewinne zwischen 1,7 und 4,1 Prozent“.

Der Zinshausmarkt ist fest in österreichischer Hand

Es sind vorwiegend österreichische Investoren, die am Zinshausmarkt aktiv vertreten sind. Private Investoren und Stiftungen machen rund 52 Prozent des Transaktionsvolumens aus; Projektentwickler sind mit rund 40 Prozent beteiligt. Jene suchen vorwiegend Objekte mit Ausbaupotenzial, wobei diese das steigende Preisniveau wirtschaftlich sinnvoll nutzen möchten. Aus diesem Grund entscheiden sich immer mehr Investoren für Bezirke, die noch Luft nach oben haben. Das sind eben Brigittenau, Meidling, Ottakring oder auch Rudolfsheim-Fünfhaus. Vorwiegend handelt es sich bei den Transaktionen um Eigentumswohnungen oder Dachgeschoßausbauten. Ausländische Investoren gibt es kaum. Das liegt vor allem am sehr komplex gestalteten Mietrechtsgesetz. Mitunter möchten ausländische Investoren aber auch in Zinshausportfolien investieren und nicht in einzelne Objekte.

Wiener Eigentumswohnungen werden immer teurer

Auch wenn in der Bundeshauptstadt leistbarer Wohnraum benötigt wird, baut man dennoch im hochpreisigen Segment. Die Preise für Eigenheime und Grundstücke steigen kontinuierlich. Vor allem Nutzwertgutachten zeigen, dass die Immobilien immer teurer werden. Heute gibt es kaum noch Quadratmeterpreise unter 4.000 Euro; vorwiegend werden Eigentumswohnungen geschaffen, deren Preise zwischen 7.000 und 8.000 Euro – pro Quadratmeter – betragen.

Wien wartet auf den großen Aufschwung

Auch wenn die österreichischen Wohnbauinvestitionen im ersten Halbjahr 2016 ein Plus von 0,5 Prozent verbuchten, ist jedoch – seit dem Jahr 2010 – ein Rückgang von 2 Prozent zu beklagen. Folgt man aber den Baubewilligungen, entsteht ein klarer Widerspruch, denn seit dem Jahr 2010 gab es hier Anstiege von 19 Prozent (Bruttogeschoßflächen) und 30 Prozent (Anzahl der Wohnungen). Während es im Westen des Landes – pro 1.000 Einwohnern – 10,2 neubewilligte Wohnungen gibt, liegt der Schnitt im Osten zwischen 6,7 und 8,9; der österreichische Schnitt liegt derzeit bei 7,5. Dabei geht es um Baumaßnahmen, jedoch um keine Fertigstellungen – hier wartet man seit Jahren auf einen Aufschwung. Während immer mehr Bauten bewilligt werden, entsteht das Phänomen, dass diese – vor allem im Osten – nicht rechtzeitig bezugsfertig sind.

Anstelle leistbaren Wohnraum zu schaffen, werden teure Eigentumswohnungen gebaut

Das Problem: Wien benötigt leistbaren Wohnraum, produziert wird jedoch nur im hohen Preissegment. Vorwiegend werden Eigentumswohnungen geschaffen; Mietwohnungen geraten immer mehr in Vergessenheit. Ein Umstand, der zum Problem werden kann. Vor allem auch, weil die Immobilienpreise gestiegen sind. Im letzten Quartal 2015 gab es einen bundesweiten Anstieg von 7,6 Prozent (Wien lag bei einem Plus von 3,9 Prozent). Bei den Eigentumswohnungen ist die Bundeshauptstadt jedoch Spitzenreiter. Die Preise für Eigentumswohnungen sind um sagenhafte 11,2 Prozent gestiegen. Nutzwertgutachten zeigen, dass es kaum noch Wohnungen gibt, die für unter 4.000 Euro/m² gebaut werden. Die heutigen Quadratmeterpreise liegen zwischen 7.000 und 8.000 Euro. Wer in Wien eine Wohnung sucht, wird das Problem haben, demnächst keine günstigen Wohnmöglichkeiten mehr zu finden. Auch Eigentumswohnungen stehen vorwiegend nur Besserverdienern zur Verfügung. Schlussendlich würden bei den derzeitigen Quadratmeterpreisen Endbeträge zwischen 560.000 Euro und 640.000 Euro entstehen, wenn man sich für eine 80 Quadratmeter große Eigentumswohnung interessieren würde.

Wien im Detail

Der durchschnittliche Wiener wohnt heute auf 81 Quadratmetern (Stand 2010: 83 Quadratmeter); österreichweit liegt man derzeit bei einem Durchschnitt von 116 Quadratmetern (Stand 2010: 112 Quadratmeter). Rund 28 Prozent des Wiener Haushalts-Nettoeinkommens werden für die Wohnkosten verwendet. Etwa 70 Prozent der Wiener Bevölkerung haben ihre derzeit befindliche Wohnsituation aus Eigenmitteln finanziert. Österreichweit liegt jener Wert bei 52 Prozent. 14 Prozent suchten in Wien um Wohnbauförderungen an – österreichweit 32 Prozent.

Österreich ist Europas Spitzenreiter im Wohnungsbau

2015 wurden – europaweit gesehen – die meisten neuen Wohnungen in der Alpenrepublik gebaut. Der „Deloitte Property Index 2016“ zeigt, dass in Österreich – per 1.000 Einwohner – 6,2 neue Wohnungen errichtet wurden. Ein Wert, der dafür sorgte, dass Österreich den Durchschnittswert der anderen 28 europäischen Mitgliedsstaaten, um 55 Prozent übertreffen konnte und auf Platz 1 landete.

6 Bruttojahresgehälter trennen die Österreicher vom Eigenheim

Pro 1.000 Österreicher wurden 7,5 Wohnungen bewilligt bzw. wurde die Bauphase gestartet. Auf Platz 2 landete Frankreich; Portugal landete auf den letzten Platz: 0,7 Fertigstellungen pro 1.000 Einwohner. Spitzenreiter bei den Wohnungspreisen sind aber – und da werden die Österreich froh sein – andere Nationen. Österreich liegt, mit Portugal, Tschechien und Spanien – im europäischen Mittelfeld. Sechs Bruttojahresgehälter sind erforderlich, um sich den Traum von der eigenen Wohnung zu erfüllen. In Deutschland ist es besonders günstig: Bei den österreichischen Nachbarn bekommt man eine 70 m² große Bleibe für gerade einmal 3,2 Jahresgehälter. Teuer wird es hingegen in Großbritannien – hier sind elf Jahresgehälter erforderlich.

Irische Neubauten wurden um bis zu 27 Prozent teurer

Die Preise sind in Österreich, verglichen mit dem Vorjahreszeitraum, gerade einmal um 0,3 Prozent gestiegen. Die stärkste Teuerung gab es – im internationalen Vergleich – in Irland. Die Iren müssen, im Vergleich zum letzten Jahr, nun 27 Prozent mehr bezahlen. In Spanien sind die Preise um knapp 11 Prozent, in Deutschland um 3,2 Prozent gestiegen. Die Nutzwertgutachten treiben hingegen die Preise in Großbritannien in die Höhe. Pro Quadratmeter müssen die Briten 5.000 Euro bezahlen; in Frankreich sind es 4.000 Euro. Österreich liegt derzeit bei gerade einmal 2.500 Euro. In Wien, Dublin, Frankfurt und Lyon bezahlt man zwischen 3.800 Euro und 4.200 Euro.
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200.000 für 11 m²? London ist der absolute Spitzenreiter

Der durchschnittliche Preis einer 80 m² großen Wohnung liegt bei 200.000 Euro. Wer jedoch eine Wohnung in Wien möchte, bekommt – bezugnehmend auf das Nutzwertgutachten – für 200.000 Euro gerade einmal eine Wohnung mit 51 m². In den anderen Hauptstädten bekommt man für rund 200.000 Euro 89 m²; in den ländlichen Bereichen stehen Wohneinheiten mit bis zu 114 m² zur Verfügung. Teuer ist es – wieder einmal – in Großbritannien. Hier bekommt man für 200.000 Euro gerade einmal 39 m². Eine Spur extremer wird es in London: Für 200.000 Euro würde man gerade einmal eine Wohnung mit 11 m² bekommen.

Extreme Unterschiede zwischen Stadt und Land

Das Preisgefälle, das zwischen Land und Stadt herrscht, ist ein europaweites Phänomen, das immer stärker wird. Auch Österreich – speziell Wien – ist stark von dieser Entwicklung betroffen.

Mieten oder Kaufen – Antwort gibt die Price-to-Rent Ratio

Der Miet-Kauf-Indikator, auch als Price-to-Rent Ratio bekannt, gibt laut dem Onlineportal ImmobilienScout24 Auskunft in Zahlen, Daten und Fakten darüber, ob es sich hier in Österreich eher lohnt, eine Wohnung zu kaufen, oder sie doch zu mieten. Für manchen Kauf- und Bauwilligen ist das Ergebnis überraschend bis hin zu erstaunlich. Unter Beachtung von Parifizieren einerseits und einem aktuellen Nutzwertgutachten andererseits kommt ImmobilienScout24 zu dem Schluss, dass es angesichts der aktuell hohen Immobilienpreise im Hinblick auf die nächsten Jahrzehnte durchaus vernünftiger sein kann, zu mieten als zu kaufen. Die Schaffung von Immobilieneigentum durch Kauf ist in Städten wie Eisenstadt und St. Pölten nach wie vor lohnenswert. In der Bundeshauptstadt Wien oder in der Landeshauptstadt Salzburg hingegen ist das Mieten die zurzeit bessere, sprich finanziell unterm Strich günstigere Variante.
Berechnungsgrundlage sind zwei Jahrzehnte und mehr
Unter der Einbeziehung von Nutzwertgutachten und einem aktuellen Parifizieren wird eine Nutzungsdauer von 20 Jahren und mehr zugrundegelegt. Bei Schaffung sowie Unterhaltung von Eigentum fallen mit den Kredit-, den Betriebs- oder den Instandhaltungskosten vielfältige Ausgaben an, bis hin zur finanziellen Absicherung durch eine Risikolebensversicherung mit den Bausteinen für Berufs- und Erwerbslosigkeit. Der Kaufpreis für die Immobilie wird um solche Kostenarten bereinigt. Wenn zu demselben oder einem vergleichbaren Preis die Immobilie länger als 20 Jahre gemietet werden kann, dann sollte das Mieten dem Kaufen vorgezogen werden. Mit dem Kauf-Miet-Indikator wird der durchschnittliche Kaufpreis einer normalen, gängigen Eigentumswohnung in Relation zur Jahreskaltmiete einer damit vergleichbaren Durchschnittswohnung gesetzt.
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Mieten in Österreichs Landeshauptstädten rechnerisch besser als Kaufen
Zu diesem Ergebnis kommt Christian Nowak, Österreich-Chef der Onlineplattform. In den meisten Hauptstädten der Bundesländer sprechen die reinen Zahlen für das Mieten von Wohnungen. Doch das ist nur ein Aspekt, denn der Immobilienkauf ist in den seltensten Fällen ausschließlich ökonomisch motiviert. Eine ebenso bedeutende, wenn nicht noch wichtigere Rolle spielt der emotionale Faktor, dass Wohnungseigentum geschaffen wird. Bundesweit liege die Eigentumsquote bei knapp 50 Prozent. Demnach ist fast jeder zweite österreichische Bürger ein Wohnungs- oder Hauseigentümer.
Salzburg und Wien ein „teures Pflaster“
In Salzburg hat sich der Kauf-Miet-Indikator in sechs Jahren zwischen 2010 und 2016 von 25 auf 32 gesteigert. Es war somit möglich, 32 Jahre lang eine Durchschnittswohnung zum dort üblichen Kaufpreis von 300.000 EUR zu mieten. In Wien hat sich der Indikator in demselben Zeitraum von 26 auf 31 Jahre erhöht. In beiden Städten war somit das Kaufen bereits im Jahre 2010 zu teuer; der Indikator hatte schon damals den „Wert von 20“ erreicht. In der Landeshauptstadt St. Pölten stieg der Indikator in den letzten sechs Jahren von 16 auf 19, während er in Eisenach von 17 auf 16 im Vergleichszeitraum gesunken ist. Im guten Mittelfeld liegen andere Landeshauptstädte wie Linz mit 28, Graz und Bregenz mit jeweils 27, sowie Klagenfurt und Innsbruck mit jeweils 26.
ImmobilienScout24 prognostiziert,
dass in den kommenden fünf Jahren jeder vierte Österreicher umziehen werde. Insgesamt gesehen habe sich der österreichische Immobilienmarkt auf seinem zurzeit hohen Niveau weitgehend beruhigt. Mit weiteren ähnlichen Preisanstiegen sei in der näheren Zukunft eher nicht zu rechnen.

Der Schwedenplatz der Zukunft

Schwedenplatz in Wien – Neuer, Grüner, Schöner
Wenngleich es noch einige Jahre dauert, bis der Schwedenplatz in der österreichischen Bundeshauptstadt neugestaltet wird, so können sich die Passanten schon heute auf einige Neuerungen freuen. Anlass dazu bietet das Landschaftsarchitekturbüro Realgrün aus München. Vor mittlerweile vier Jahren haben die ersten Vorbereitungen zur Neugestaltung des Wiener Schwedenplatzes begonnen. Es ist der langjährige Wunsch von Wiener Politikern und Bürgern gleichermaßen, aus dem derzeitigen Schwedenplatz buchstäblich mehr zu machen. Das ist der Firma Realgrün voll und ganz gelungen. Sie hat den zweistufigen Architektenwettbewerb gewonnen. Von fünf Dutzend Planungsbüros aus Österreich, Deutschland, Frankreich, Großbritannien und der Schweiz haben es sechs in die engere Auswahl geschafft. Unter denen wurde letztendlich von der Wettbewerbsjury das Münchener Büro Realgrün ausgewählt. Eine sehr gute Wahl, wie der schweizerische Landschaftsarchitekt Guido Hager als Leiter der Jury meint. Ebenso sieht es die deutsche Stadtplanerin Christa Reicher. Gemeinsam mit Hager leitet sie die Jury.

Mehr Grün, weniger Aufbauten, weniger Standl
Nach Ansicht der Realgrün-Planer soll mit den zurzeit vorhandenen Verkaufsständen und Aufbauten aufgeräumt werden. An ihre Stelle tritt mehr Grün. Gemeint sind damit unter anderem Gingkos und nutzbare Grünflächen. Parifizieren sowie erstes Nutzwertgutachten haben zu dem Ergebnis geführt, dass der heutige Schwedenplatz eher ein Durchzugsplatz als eine Oase der Ruhe und Erholung ist. Wie es die Wiener Vizebürgermeisterin Maria Vassilakou [Grüne] formuliert: „… ist der Schwedenplatz zerspragelt, regelrecht unaufgeräumt. Die Bürger wünschen sich mehr nutzbare Grünflächen und einen insgesamt übersichtlicheren, schöneren Platz. Genau das habe die Münchener Realgrün umgesetzt.“

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Morzinplatz wird Park der Ruhe und Erholung
Ein weiteres Nutzwertgutachten hat ergeben, dass der Morzinplatz an der Marc-Aurel-Straße parkähnlich angelegt und neugestaltet wird. Der Schwedenplatz hingegen soll als Platz erhalten beziehungsweise platzähnlich umgestaltet werden. Auf dem Morzinplatz werden zwei größere Grünflächen eingerichtet. Eine davon wird, bedingt durch die darunter liegende Tiefgarage, um einen halben Meter erhöht angelegt. Mehr als 3.000 Quadratmeter Grünfläche, auf denen kleine Wasserbereiche sowie eine freie Bestuhlung verteilt werden, rücken den Morzinplatz in ein ganz neues Licht.

Neugestaltung von Stephansplatz an erster Stelle
Insgesamt 160 Bäume werden neu gepflanzt. Sie bilden keine Allee, sondern laut Juryleiter Guido Hager eher einen Baumfilter. Der laufende Verkehr entlang dem Franz-Josef-Kai wird abgeschirmt, wobei der Stephansplatz selbst transparent und offen wirkt. Wie Hager formuliert, „… soll auf luftige Weise verbunden, nicht getrennt werden …“. Versteckte, wenig einsehbare Ecken gibt es nicht mehr. Auch Schanigärten inklusive Gastronomie werden deutlich eingedämmt. Zum Parifizieren gehört es auch, die jetzige Bushaltestelle zum U-Bahneingang hin zu verlegen. Dortige Trankstelle sowie Busparkplatz werden auf Sicht umgesiedelt. Und ebenfalls klärungsbedürftig sei die gewünschte Änderung der Straßenbahn-Gleisstraßen.

Nach Auffassung von Wiens Vizebürgermeisterin Maria Vassilakou
drängt die Neugestaltung des Schwedenplatzes nicht allzu sehr. Zunächst steht der Spatenstich innerhalb der nächsten Tage für die Umgestaltung des Stephansplatzes an. Bezirksvorsteher Markus Figl rechnet mit einer zweijährigen Bauzeit. In diesen Monaten sollen Planen und Parifizieren für den Schwedenplatz forciert werden. Hier ist der Spatenstich frühestens im Jahre 2018 zu erwarten. Die Umgestaltung in zwei Bauphasen sei voraussichtlich im Jahre 2025 abgeschlossen. Die Kosten von 20 Millionen EUR werden zu je ein halb auf beide Bauphasen verteilt. Der vorgesehene Rückbau der Abbiegespur hin zum zweiten Wiener Bezirk kann bis zur zweiten Bauphase warten.

Die Meisterklasse des Dachbodenausbau

Für viele klingt es reizvoll, einen Dachboden zu Wohnraum umzugestalten. Wer sich dafür interessiert, findet in Wien derzeit zahlreiche Angebote. Aber ist es wirklich angebracht, in Wiener Dächer zu investieren?
Experten warnen davor. Insbesondere für private Investoren ergeben sich beim Ausbau zahlreiche rechtliche und bautechnische Probleme, die nicht unterschätzt werden dürfen. Außerdem ist es unbedingt erforderlich, dass sich Interessenten ein Nutzwertgutachten erstellen und den Nutzwert der Investition parifiziren lassen.

Rechtliche Hürden
Wem gehört der Dachboden? Das ist die erste Frage, die sich ein Investor stellen muss. Was auf den ersten Blick einfach anmutet, kann in der Praxis schwierig werden, denn es ist nicht so einfach, das Dachgeschoß eines Hauses zu erwerben. Meist werden als erster Schritt Miteigentumsanteile gekauft. Ziel ist es, diese dann am Ende in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Bis das Projekt vollendet ist, müssen viele rechtliche Zwischenetappen zurückgelegt werden. Und immer müssen sämtliche Miteigentümer an einem Strang ziehen. Das betrifft zum Beispiel den Bauplan, der von allen Beteiligten unterschrieben sein muss. Spätere Änderungswünsche müssen ebenfalls von den Miteigentümern abgesegnet beziehungsweise erneut auf dem Bauplan unterschrieben sein. Wenn nur einer der Beteiligten ausschert, verzögert sich das Projekt unter Umständen um Jahre.

Die Eigentümer unter dem Dach
Die Eigentümer unter dem Dach haben natürlich ein berechtigtes Interesse, dass sie nicht plötzlich in einem Haus mit einem offenen Dach wohnen. Der Fall kann zum Beispiel eintreten, wenn dem Besitzer des Dachgeschosses das Geld ausgeht. Wasserschäden sind die Folgen. Weder der Bauherr noch die Baufirma übernehmen im Schadensfall die Verantwortung.

 

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Dachbodenausbau eine Herausforderung
Beim Dachbodenausbau ist die Bauchtechnik eine große Herausforderung. Darüber sind sich alle Experten einig. Ehe überhaupt gebaut werden kann, kommen Warmbildkameras zum Einsatz, da ein Dachboden in der Regel zahlreiche thermische Schwachstellen aufweist. Insgesamt kann der Ausbau sehr kostspielig werden. Sparen an der falschen Stelle kann zu einem bautechnischen Totalschaden führen.

Auch für Profis riskant
Der Ausbau eines Dachbodens ist auch für Profis mit Risiken behaftet. Aber für den, der nicht blauäugig an die Aufgabe herangeht, kann sich der Aufwand angesichts der Preise für diese Wohnungen durchaus lohnen. Bisher, so schätzen Experten, sind lediglich maximal 30 Prozent der Wiener Dächer ausgebaut. Hier schlummert demnach ein großes Potenzial. Allerdings bremst die komplizierte Rechtslage auch professionelle Investoren. Viele Häuser könne nur um höchstens eineinhalb Stockwerke ausgebaut werden. Das gilt auch dann, wenn die Gebäude an breiten Straßen gelegen sind und ein Ausbau bis zu drei Etagen möglich wäre. Unbestritten ist, dass bei einem Ausbau alle profitieren, denn nicht selten wird dabei das ganze Haus saniert. Wer mit dem Gedanken spielt, ein Dachgeschoss zu erwerben und auszubauen, sollte sich auf jeden Fall zuvor von einem Experten ein Nutzwertgutachten parifiziren lassen.

Immobilien in Österreich werden immer beliebter

Bausparen und Sparbücher waren gestern – Richtiges Parifizieren wird immer wichtiger.

Einer GfK-Umfrage zufolge ist Wohneigentum die Anlageform in Österreich schlechthin.
Österreichische Sparer führen Zäsur herbei

Die Sparer in Österreich haben eine Zäsur eingeleitet: Die traditionell beliebtesten Anlageformen Bausparen und Sparbücher wurden nun durch Wohneigentum und Grundstücke abgewechselt. Dies geht aus einer Umfrage hervor, die Markt- und Meinungsforscher von GfK Austria durchgeführt haben. In Zeiten niedriger Zinsen ist diese Entwicklung keine Überraschung mehr. Die Bausparer liegen im Moment an dritter Stelle, dicht gefolgt von Gold.

Feste Währung“ erfreut sich zunehmender Beliebtheit

Experten erläutern, dass wegen der niedrigen Zinsen die tatsächliche Sparquote auf einem absoluten Tiefpunkt angelangt ist. Viele, die ihr Geld anlegen setzen auf „feste Währung“, zu der Gold und Immobilien gehören. Beides ist heute wesentlich attraktiver und wird besser eingestuft als bisher übliche Sparangebote.

Das Sparbuch: Von 52 auf 19 Prozent in sieben Jahren in der Beliebtheitsskalagefallen

Bei der GfK-Umfrage wurden 18.000 Leute befragt, von denen ungefähr ein gutes Drittel (37 Prozent) Immobilien als beliebteste Anlageform erwähnte. Damit ist die Beliebtheit dieser Anlageform im Vergleich zum Vorjahr um vier Prozent gewachsen. Ein weiteres Drittel mit 32 Prozent (ein Plus von drei Prozent im Vergleich zum Vorjahr) macht der Erwerb von Grundstücken aus und liegt somit auf Platz zwei. 30 Prozent gaben an, das Bausparen zu präferieren, das deutlich an Zustimmung einbüßen musste und sieben Prozent verlor. Ein Trend, der anhalten dürfte. Mit 29 Prozent ist Gold nahezu genauso beliebt, wie das klassische Bausparen. Lediglich 19 Prozent sind noch der Meinung, dass das Sparbuch ein attraktives Investment ist. 2009 waren noch 52 Prozent der gleichen Meinung.

Auch die Altersvorsorge wird unbeliebter

Es sind darüber hinaus das niedrige Zinsniveau und wirtschaftliche Unsicherheiten, die die Bedeutung der klassischen Altersvorsorge schmälern: Noch im Jahr 2011 gaben Befragte an, dass die staatlich geförderte Vorsorge eine interessante Variante sei. Im Moment sind es nur noch zehn Prozent, die damit übereinstimmen. Gleiches betrifft die private Pensionsvorsorge und Lebensversicherungen, die genauso an Zuspruch verloren haben und von 18 auf neun Prozent beziehungsweise von 26 auf 13 Prozent fielen.

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Sparstrümpfe und Sparschweine erleben Comeback

Seit Beginn der letzten Finanzkrise im Jahr 2008 bewahren die Österreicher ihr Geld zunehmend zuhause auf. Auf Sparstrümpfe und Sparschweine legen mittlerweile 14 Prozent der Befragten wert. GfK zufolge handelt es sich dabei um einen historischen Höchstwert. Aktuelle Diskussionen um Negativzinsen führen dazu, dass Sparer ihr Geld lieber zuhause unter der Matratze horten, als es der Bank auszuhändigen.

 

Österreicher folgen internationalem Trend

In den Vereinigten Staaten und anderen Ländern in Europa zeigen Eigenheime laut GfK längst eine immer stärker werdende Tendenz auf. Es scheint so, dass die Österreicher mit einer langen Sparertradition brechen, sich emanzipieren und dem internationalen Trend Folge leisten. Eine Entwicklung, die das Parifizieren und Nutzwertgutachten immer wichtiger macht.

Preisanstieg der Einfamilienhäuser

Die Preise stiegen – der Immobilienmarkt ist im Aufwind

Das Jahr 2015 hat die Preise für Immobilien ordentlich in die Höhe getrieben. In jedem österreichischen Bundesland wurde eine Preissteigerung dokumentiert; vor allem im Burgenland und Salzburg gab es enorme Veränderungen. Am geringsten ist die Preissteigerung in der Steiermark ausgefallen. Österreichweit erreichten die Immobilien einen Anstieg des Durchschnittspreises um 5,7 Prozent; zum ersten Mal kletterte man auf einen Durchschnittspreis von über 200.000 Euro. Natürlich spielen auch Nutzwertgutachten eine wesentliche Rolle, wenn es um die Festsetzung des Kaufpreises geht.

Kitzbühel, das teuerste Pflaster

Kitzbühel hat abermals gewonnen. Wer sein Objekt in Kitzbühel parifiziren möchte, wird schnell feststellen, dass er tatsächlich auf teurem Pflaster beheimatet ist. Durchschnittlich beträgt der Kaufpreis 1,1 Millionen Euro; 25 Prozent der Immobilien – so die Nutzwertgutachten – liegen sogar bei 1,8 Millionen Euro. Blickt man in die Großstädte, hat Innsbruck die Nase vorne. Mit 703.915 Euro für ein Einfamilienhaus ist die Tiroler Landeshauptstadt der Sieger; auf Platz 2 folgen Salzburg (500.812 Euro) und die Bundeshauptstadt Wien (443.580 Euro).

 

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Angebot und Nachfrage – die perfekte Mischung

Doch warum steigen die Preise? Bernhard Reikersdorfer, Geschäftsführer der Remax Austria, hat einen Verdacht. „Es liegt einerseits am guten Angebot und an der steigenden Nachfrage. Vor allem lag es den der Nachfrage von Personen, die auch das notwendige Eigenkapital aufbrachten und investierten“, so Reikersdorfer. Werden die vergangenen Jahre herangezogen, in denen es ruhig und konstant am Immobilienmarkt war, hat sich das Jahr 2015 tatsächlich von den statistischen Werten abgehoben. So nahmen die Verkäufe um rund 15 Prozent zu (11.512 Transaktionen); der Gesamtwert aller gehandelten Einfamilienhäuser lag im vergangenen Jahr bei 2,8 Milliarden Euro. Ein Plus von 21 Prozent.

Das Burgenland ist der Sieger!

Vor Jahren gab es noch bei Parifiziren im Burgenland „lange Gesichter“, wenn der ermittelte Preis weit weg von der Summe lag, die man gerne gehabt hätte. Doch das östlichste Bundesland hat sich weiterentwickelt. Im Jahr 2015 stieg der Durchschnittspreis um 10,9 Prozent (116.224 Euro). Knapp dahinter liegen Salzburg mit einem Plus von 10,8 Prozent (343.285 Euro) sowie Niederösterreich, das ein Plus von 6,8 Prozent (171.894 Euro) verbuchte. Auch in Oberösterreich konnte ein Plus von 6,7 Prozent (198.943 Euro) verzeichnet werden.

Die Bundesländer im Detail

In der Steiermark wurde mit einem Plus von 1,7 Prozent (162.602 Euro) der geringste Wertanstieg verbucht. In Wien lag das Plus bei 4,1 Prozent (443.580 Euro), in Tirol bei 4,9 Prozent (394.747 Euro) und in Kärnten bei 5 Prozent (165.290 Euro). In Vorarlberg kletterte der Wert auf 5,6 Prozent (302.940).

Die Königsdisziplin des Dachbodenausbaues

Für viele klingt es reizvoll, einen Dachboden zu Wohnraum umzugestalten. Wer sich dafür interessiert, findet in Wien derzeit zahlreiche Angebote. Aber ist es wirklich angebracht, in Wiener Dächer zu investieren?
Experten warnen davor. Insbesondere für private Investoren ergeben sich beim Ausbau zahlreiche rechtliche und bautechnische Probleme, die nicht unterschätzt werden dürfen. Außerdem ist es unbedingt erforderlich, dass sich Interessenten ein Nutzwertgutachten erstellen und den Nutzwert der Investition parifiziren lassen.

Rechtliche Hürden
Wem gehört der Dachboden? Das ist die erste Frage, die sich ein Investor stellen muss. Was auf den ersten Blick einfach anmutet, kann in der Praxis schwierig werden, denn es ist nicht so einfach, das Dachgeschoß eines Hauses zu erwerben. Meist werden als erster Schritt Miteigentumsanteile gekauft. Ziel ist es, diese dann am Ende in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Bis das Projekt vollendet ist, müssen viele rechtliche Zwischenetappen zurückgelegt werden. Und immer müssen sämtliche Miteigentümer an einem Strang ziehen. Das betrifft zum Beispiel den Bauplan, der von allen Beteiligten unterschrieben sein muss. Spätere Änderungswünsche müssen ebenfalls von den Miteigentümern abgesegnet beziehungsweise erneut auf dem Bauplan unterschrieben sein. Wenn nur einer der Beteiligten ausschert, verzögert sich das Projekt unter Umständen um Jahre.

Die Eigentümer unter dem Dach
Die Eigentümer unter dem Dach haben natürlich ein berechtigtes Interesse, dass sie nicht plötzlich in einem Haus mit einem offenen Dach wohnen. Der Fall kann zum Beispiel eintreten, wenn dem Besitzer des Dachgeschosses das Geld ausgeht. Wasserschäden sind die Folgen. Weder der Bauherr noch die Baufirma übernehmen im Schadensfall die Verantwortung.

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Dachbodenausbau eine Herausforderung
Beim Dachbodenausbau ist die Bauchtechnik eine große Herausforderung. Darüber sind sich alle Experten einig. Ehe überhaupt gebaut werden kann, kommen Warmbildkameras zum Einsatz, da ein Dachboden in der Regel zahlreiche thermische Schwachstellen aufweist. Insgesamt kann der Ausbau sehr kostspielig werden. Sparen an der falschen Stelle kann zu einem bautechnischen Totalschaden führen.

Auch für Profis riskant
Der Ausbau eines Dachbodens ist auch für Profis mit Risiken behaftet. Aber für den, der nicht blauäugig an die Aufgabe herangeht, kann sich der Aufwand angesichts der Preise für diese Wohnungen durchaus lohnen. Bisher, so schätzen Experten, sind lediglich maximal 30 Prozent der Wiener Dächer ausgebaut. Hier schlummert demnach ein großes Potenzial. Allerdings bremst die komplizierte Rechtslage auch professionelle Investoren. Viele Häuser könne nur um höchstens eineinhalb Stockwerke ausgebaut werden. Das gilt auch dann, wenn die Gebäude an breiten Straßen gelegen sind und ein Ausbau bis zu drei Etagen möglich wäre. Unbestritten ist, dass bei einem Ausbau alle profitieren, denn nicht selten wird dabei das ganze Haus saniert. Wer mit dem Gedanken spielt, ein Dachgeschoss zu erwerben und auszubauen, sollte sich auf jeden Fall zuvor von einem Experten ein Nutzwertgutachten parifiziren lassen.