Wenn Mietverträge nicht gekündigt werden können

Wenn Mietverträge nicht gekündigt werden können

Das Nutzwertgutachten bestätigt, dass das Geschäftslokal im Einkaufszentrum einen enormen Wert hat. Kein Wunder – wer seinen Standort im Vorfeld parifiziren lässt, wird alles daran setzen, so lange wie möglich zu bleiben. Vor allem dann, wenn das Nutzwertgutachten Recht behalten hat und tatsächlich Menschenmassen das Geschäftslokal besuchen. Wer ein Geschäftslokal in einem Einkaufszentrum mietet, unterliegt in vielen Fällen dem Mietrechtsgesetz. Ein Faktum, das leider vielen Betreibern ein Dorn im Auge ist. Denn welche Möglichkeiten hat der Betreiber des Einkaufszentrums, wenn der Bestandnehmer eines der Lokale immer wieder gegen die Vertragspunkte verstößt? Eine Möglichkeit wäre wohl die Kündigung – doch geht das so einfach?

Das Parifiziren des Objekts als Argument, Mieter zu werden

Die Erfahrung der letzten Jahre hat gezeigt, dass die Kündigung von Bestandsnehmern, die gegen Verträge verstoßen, gar nicht so einfach ist. Grund dafür ist die Judikatur des Obersten Gerichtshofs. Denn jener hat dahingehend entschieden, dass Bestandsverträge über Objekte in den Einkaufszentren keinen Pachtvertrag darstellen, sondern in die Kategorie Mietvertrag fallen. Die Verträge liegen daher teilweise im Mietrechtsgesetz, sodass sie automatisch den restriktiven Kündigungsbestimmungen unterliegen. Der Vermieter kann daher einen unbefristeten Vertrag nur dann auflösen bzw. kündigen, wenn der Mieter etwa seine Mietvorschreibung nicht bezahlt oder tatsächlich nachteilig das Objekt gebraucht. Dieselben Vorschriften sind natürlich auch bei befristeten Mietverträgen gegeben.

Der Konkurrenzschutz als Hinderung der zeitgemäßen Betriebsführung

In jedem Einkaufszentrum gibt es Geschäftslokale, die einen unbefristeten Bestandsvertrag aufweisen. Praktisch können derartige Verträge nicht aufgelöst werden. Nur dann, wenn gravierende Verstöße gegen den Vertrag vorliegen, ist eine Kündigung möglich. Problematisch wird es dann, wenn überholte Zugeständnisse vereinbart wurden. So etwa, wenn es um den Konkurrenzschutz geht. Mit dieser Zusicherung hindert sich der Eigentümer des Einkaufszentrums selbst, einen zeitgemäßen Betrieb zu führen.

ParifizierenGerichte entscheiden von Fall zu Fall

Verstößt der Betreiber eines Textilgeschäfts gegen seinen Vertrag, da er vorgegeben hat, die Ware zu reduzierten Preisen anzubieten, jedoch den Richtpreis massiv erhöht hat, schadet er dem Einkaufszentrum. Er vermittelt nämlich den Eindruck, die Preise tatsächlich gesenkt zu haben, wobei hier eine Täuschung vorliegt. Dieses Verhalten würde sehr wohl einen Kündigungsgrund darstellen. Ob das die Gerichte auch so sehen, wird individuell begutachtet. Mitunter kann das Gericht sehr wohl zur Ansicht gelangen, dass eine Auflösung des Vertrages nicht gerechtfertigt ist. Wenn das Verfahren mitunter fünf oder sechs Jahre dauert, am Ende dann das Gericht sagt, der Vermieter hat Recht, musste dieser – während der Verfahrenszeit – mit einem zu Unrecht im Gebäude existierenden Geschäftslokal leben.

Die Problematik Altbau

Werden Geschäftsräume in Altbauten vermietet, sieht die Sache nicht unweigerlich besser aus. Auch hier gilt das Mietrechtsgesetz. Des Weiteren darf die Miete auch nicht den angemessenen Richtsatz bzw. Betrag übersteigen; nur bestimmte Betriebskosten dürfen in weiterer Folge auf den Mieter übertragen werden. Eine Regelung, die mitunter immer wieder für Probleme sorgt. Denn in zahlreichen Fällen muss der Vermieter höhere Kosten aufbringen, die er nicht den Mietern übertragen darf.