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Eigentumsverhältnisse beim Dachbodenausbau beachten

Eigentumsverhältnisse beim Dachbodenausbau beachten
Will jemand seinen Dachboden zu Wohnzwecken ausbauen, muss er sein Augenmerk nicht nur auf die dafür handwerklich notwendigen Tätigketen setzen. Bereits im Vorfeld sind nämlich die eigentumsrechtlichen Verhältnisse zu klären, die oftmals einen Dachbodenausbau erschweren. Gehört das Haus einem Eigentümer alleine, so kann er im Kaufvertrag bereits entsprechende Regelungen über die Miteigentumsverhältnisse treffen. Er kann Wohnungseigentum begründen und entsprechend in der Weise für einen Dachausbau Vorsorge treffen. Jedoch muss er potenzielle Mieter zuvor darüber um Zustimmung bitten. Problematisch wird es, wenn für das Haus entsprechende Miteigentums- bzw. Wohnungseigentumsverhältnisse begründet wurden. Sollte der Dachboden keinem Miteigentümer als Sondernutzungsrecht zugewiesen worden sein, so steht er im Eigentum aller anderen Miteigentümer, da jedem Eigentümer eben nicht nur seine eigene Wohnung gehört sondern auch alle im Gemeinschaftseigentum stehenden Flächen gemäß ihren entsprechenden Anteilen. Für einen Dachausbau ist demnach die Zustimmung aller Eigentümer notwendig. Sollte jemand den Dachboden von einem Miteigentümer abkaufen wollen, dem dieser bereits als Sondernutzungsrecht gehört, so ist hier ein entsprechender Kaufvertrag zu fertigen. Ist in der Sondervereinbarung zur Nutzung des Dachbodens jedoch nicht geregelt, dass der Boden überhaupt ausgebaut werden darf, dann ist auch hier die Zustimmung aller Miteigentümer einzuholen. Denn nur der Eigentümer, dem auch die Erlaubnis zur Nutzung des Dachbodens durch ein Sondernutzungsrecht eingeräumt wurde, kann diesen auch veräußern bzw. selbst nutzen oder vermieten.
parifizieren Ganz kompliziert gestaltet es sich, wenn ein Eigentümer mit dem Dachboden ein eigenes Miteigentumsrecht begründen will. Hier muss ein neuer Wohnungseigentumsvertrag gegründet werden, der zudem von allen Miteigentümer unterschrieben werden muss. Voraussetzung für diese Neugebründung ist eine neuerliche Nutzwertberechnung, die ausschließlich durch einen amtlich bestellten und gerichtlich beeideten Sachverständigen für Hochbau oder Immobilienwesen vorgenommen werden darf. Ist die Umwandlung auch grundbuchamtlich erfolgt, kann der Eigentümer den Dachboden als eigenständige Einheit vermieten oder auch verkaufen. Oftmals scheitert eine Umwandlung aber an den jeweiligen Interessen der anderen Miteigentümer, da diese bei der Umwandlung eine Reduzierung ihrer Anteile in Kauf nehmen müssen. Eher ist Ausnahme ist die Situation, dass ein Eigentümer im Rohbauzustand des Hauses Eigentum am Dachboden erwirbt. Wenn dies aber doch der Fall ist, kann er naturgemäß alleine über die Nutzung oder auch den Verkauf des Dachbodens bestimmten. Vorsichtshalber sollte er jedoch alle anderen Miteigentümer über den beabsichtigten Dachausbau und die einhergehende Nutzung informieren, damit er bereits bei Vertragsabschluss die erforderlichen Rechte zum Ausbau erhält. Im Normalfall müsste dann nach dem Ausbau eine Neuparifizierung des Hauses, also eine Neufestsetzung der Nutzwerte, vorgenommen werden.

Was tun wenn eine Immobilie mehrere Eigentümer hat?

Kein schlichtes Miteigentum ohne Nutzwertgutachten Bei zwei oder mehr Eigentümern an einer Liegenschaft, also an einem Grundstück mit aufstehendem Gebäude, bieten sich unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten an. Näheres dazu ist beim ÖVI, dem Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft zu erfahren. Wie von den dortigen Wohnungsexperten anschaulich dargestellt, kann das schlichte Miteigentum mit einer Torte verglichen werden. Unklar beziehungsweise nicht klar definiert ist dabei jedoch, wem welches Stück und welcher Tortenanteil gehört. Das wird in der Praxis an diesem Beispiel deutlich. Der Eigentümer einer Liegenschaft überträgt Haus und Grundstück je zur Hälfte an seine zwei Kinder. Beide sind im Anschluss an die Einverleibung im Grundbuch zu jeweils der Hälfte, also 50% Miteigentümer an der Liegenschaft. Sie gehört beiden gemeinsam, allerdings gehört keinem von beiden ein bestimmter Teil daran. Das schlichte Miteigentum Umgangssprachlich gesagt geht das solange gut, wie es gut geht und sich die Miteigentümer untereinander verstehen. Problematisch wird die Situation beim ersten Interessenskonflikt. Dann kann der gemeinsame Besitz, so lautet die Auskunft vom ÖVI, durch eine Teilungsklage aufgelöst werden. Die kann jeder Miteigentümer bei Gericht beantragen. Üblich ist es, dass die Immobilie nach Erstellung eines Nutzwertgutachtens verkauft, und dass dann der Verkaufserlös aufgeteilt wird. Die Benützungsvereinbarung  Sie muss einstimmig von allen Miteigentümern beschlossen werden und sorgt sowohl für Rechtssicherheit als auch für Klarheit im Alltag. Der ÖVI formuliert das so: Die Miteigentümer teilen sich die Benützung der Wohnungen und der Wohnräume des Hauses vertraglich auf. Sinnvoll bis hin zu hilfreich ist es, die Benützungsregelung im Grundbuch zu vermerken. Das ist die Voraussetzung dafür, dass sie auch zukünftig für Rechtsnachfolger gilt. Jeder einzelne Miteigentümer kann zu jedem Zeitpunkt die Benützungsvereinbarung per Antrag beim Bezirksgericht aus wichtigem Grunde ändern oder aufheben lassen. Parifizieren in Niederösterreich             Letztendliche Klarheit durch Parifizierung Bei einer Parifizierung, der Nutzwertermittlung wird das Gebäude der Liegenschaft auf den Zentimeter genau vermessen. Alternativ wird anhand der Pläne ein Gutachten erstellt. Die Wohnraumflächen werden anhand der Quadratmetergröße der einzelnen Wohnungen unter Berücksichtigung von Zu- und Abschlägen bewertet. Berücksichtigt werden beispielsweise Wertminderungen und Wertsteigerungen durch die Lage im Haus, zur Straße oder zum Hof hin, durch die Stockwerklage oder durch Zubehör wie Keller, Gartenfläche und Pkw-Stellplatz. Betriebskostenaufteilung nach Nutzwert Der Nutzwert einer Wohnung, und im Zusammenhang damit auch das dazugehörige Nutzwertgutachten, ist auch deswegen von so hoher Bedeutung, weil auf dieser Grundlage der Gesamtaufwand für die Liegenschaft be- und verrechnet wird. Der Wohnungseigentümer zahlt seinen Betriebskostenanteil anteilig des für ihn ermittelten Nutzwertes. Eine andere, abweichende Berechnungsart müssen die Miteigentümer einstimmig beschließen. Bei Unstimmigkeiten über die Nutzwertberechnung, beispielsweise zu den Planmaßen, entscheidet die dafür zuständige gerichtliche Schlichtungsstelle. Bei Um-/Aus-/Anbauten während des laufenden Abrechnungsjahres kann jeder Eigentümer eine Neuberechnung des Nutzwertes beantragen. Alle Wohnungseigentümer räumen sich im Wohnungseigentumsvertrag, der eine Parifizierung zum Ziel hat, gegenseitig das ausschließliche Nutzungs-/Verfügungsrecht an ihren Wohnungen ein. Einzelne Wohnungen können nicht parifiziert werden, sondern seit Anfang der 2000er Jahre ausschließlich das gesamte Haus. Im Übrigen ist eine nicht parifizierte Wohnung auf dem freien Wohnungsmarkt deutlich weniger wert als das Wohnungseigentum.  

Allgemeineigentum oder Bestandteil der Wohnung?

Eine Entscheidung des OGH zur Nutzung von Eigentumswohnungen sorgt in Österreich immer wieder für Aufregung. Dabei geht es um die Frage, ob Parkplätze, Garagenplätze, Hausgärten oder ähnliche Bestandteile der Eigentumswohnung - rechtlich betrachtet - als Zubehör der Eigentumswohnung oder als Allgemeineigentum einzustufen sind. Dass diese Unterscheidung in der Praxis für Gesprächsstoff sorgt, ist nicht verwunderlich. Schließlich gelten für das Allgemeingut andere Regelungen als für die eigenen Wohnungsbestandteile. Auch beim Wiederverkauf einer Wohnung spielt die Frage nach dem Eigentumsstatus eine bedeutende Rolle. In den Blickpunkt geraten daher auch immer wieder das bestehende Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sowie dessen mögliche Überarbeitung. Rechtliche Grundlagen Nach dem Wohnungseigentumsgesetz gehören zu einer Liegenschaft mit Wohnungseigentum in der Regel die Wohnungseigentumsobjekten und die sogenannten allgemeinen Teile. Wohnungseigentumsobjekte sind die eigentlichen Wohnungen oder die erworbenen Geschäftsräume, die ausschließlich von dem Eigentümer genutzt werden. Allgemeine Teile hingegen stehen auch für die Nutzung anderer Eigentümer zur Verfügung. Dazu zählen zum Beispiel ein Fahrradstellplatz oder allgemeine Grünflächen. Den Wohnungseigentumsobjekten kann darüber hinaus bestimmtes Zubehör zugeordnet werden. Für dieses Zubehör würde der Eigentümer dann ein ausschließliches Nutzungsrecht bekommen. Dabei kommt etwa ein eigener Parkplatz oder ein Abstellplatz im Keller in Betracht. Entscheidung des OGH Fraglich war zuletzt, wann Bestandteile einer Eigentumswohnung als Zubehör gelten. In dem oben angesprochenen Verfahren entschied der Oberste Gerichtshof in Wien (22.11.2011, 4 Ob 150/11 d), dass die Bestandteile einer Eigentumswohnung dann als Zubehör gelten, wenn sie in das Grundbuch eingetragen seien. Flächen, die von den Eigentümern einer Wohnung ausschließlich genutzt werden, aber nicht eingetragen wurden, können demnach zu Allgemeineigentum werden.
Die theoretischen Auswirkungen der Entscheidung Dass in Österreich tausende von Wohnungsbestandteilen nicht als Zubehör im Grundbuch eingetragen wurden, bereitet vielen Eigentümern Sorgen. Bei der Beurteilung der Rechtslage sind allerdings folgende Sachverhalte zu berücksichtigen:Objekte, die mit der Wohnung direkt baulich verbunden sind, wie etwa eine Terrasse oder ein Balkon, gelten als unselbstständiger Bestandteil der Eigentumswohnung. Aufgrund der Tatsache, dass nur der Eigentümer einer Wohnung Zugang zu dem Balkon oder der Terrasse hat, erscheint diese Regelung als nachvollziehbar. Entwarnung gibt es auch bei Garagen und KFZ-Abstellplätzen. Aufgrund von gesetzlichen Anordnungen sind diese in der Regel als selbstständige Objekte im Grundbuch eingetragen oder als Zubehör im Grundbuch beurkundet.
Nutzwergutachten Problematisch kann es jedoch bei Hausgärten oder Terrassen im Erdgeschoss werden. Selbst wenn diese direkt mit der Wohnung verbunden sind, kann es zu rechtlichen Komplikationen kommen. Wer auf Nummer sicher gehen will, der sollte vor dem Verkauf oder dem Kauf dafür sorgen, dass derartige Bestandteile einer Eigentumswohnung im Grundbuch eingetragen wurden.
Betrachtung aus der Praxis Doch auch wenn man nicht der Eigentümer seines eigenen Hausgartens ist, so kann man sich gegen eine etwaige Fremdnutzung wehren. Häufig werden Hausgärten oder andere Bestandteile der Wohnung im Wohnungseigentumsvertrag als Zubehör definiert, woraus sich zumindest auf der Basis des Schuldrechts Ansprüche auf die ausschließliche Nutzung ergeben.Ob die hier geschilderten theoretischen Probleme auch in der Praxis zu Streit führen, ist im Einzelfall zu begutachten. Die rechtliche Situation wird jedoch weiterhin für Gesprächsstoff sorgen.

Was sollte ich über das Wohnrecht wissen?

Der Nationalrat als Abgeordnetenkammer von Österreich mit Sitz in Wien hat am 11. Dezember 2014 die ‚Wohnrechtsnovelle 2015‘ beschlossen. Sie ist ein erster, wesentlicher Schritt hin zur Vereinheitlichung des bundesweit geltenden Rechtes für Mieter und Wohnungseigentümer. Die beschlossenen Änderungen und die sich daraus ergebenden Folgerungen werden anhand dieser acht Fragen und Antworten verdeutlicht. Zeitpunkt des Inkrafttretens der Wohnrechtsnovelle Die im Dezember 2014 beschlossenen Neuregelungen sind am 01.01.2015 in Kraft getreten und seitdem gültig. Wesentliche Änderungen, Ergänzungen und Neuerungen Sie beziehen sich auf detaillierte Regelungen zu den Themen Neuanschaffung und laufende Wartung von Thermen, sowie auf die Wohnungseigentums-Zubehörobjekte wie zum Beispiel Garagenplätze, Pkw-Einstellplätze, Gartenanteile oder Kellerabteile. Zuständigkeit für Aufwendungen an und mit der Therme Die 2015er Wohnrechtsnovelle gilt in diesem Punkt für Mietwohnungen im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG, des Mietrechtsgesetzes sowie für Genossenschaftswohnungen. Einmalkosten für Austausch oder Reparatur von mit vermieteter Heiztherme, von mit vermietetem Warmwasserboiler oder von anderen mit vermieteten Wärmebereitungsgeräten hat der Vermieter zu tragen. Die laufenden Gerätewartungskosten können auch weiterhin auf den Mieter umgelegt werden. Für welche Mietverträge gilt diese Gesetzesänderung Die Wohnrechtsnovelle 2015 gilt ausnahmslos für alle Mietverträge; also für bestehende, für neue und auch für solche Mietverträge, die zurzeit gerichtlich anhängig, jedoch noch nicht rechtskräftig sind. Geltung der Mietrechtsnovelle nur für MRG und WGG Die 2015er Mietrechtsnovelle gilt ausschließlich für diejenigen Mietverträge, die dem Mietrechtsgesetz MRG oder dem WGG, dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz für Genossenschaftswohnungen unterliegen. Weitere Rechtsgrundlagen wie beispielsweise das ABGB, das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch sind mit der Wohnrechtsnovelle 2015 nicht angepasst worden. Insofern gelten die Änderungen für die Zuständigkeit bei den einzelnen mit versicherten Wärmebereitungsgeräten nur für einen eingeschränkten Mieterkreis. Was ändert sich für die Wohnungseigentümer Geklärt ist die bisherige Rechtsunsicherheit über Eigentumsfragen an Zubehörobjekten zum Wohnungseigentum. Der rechtswirksame Erwerb von Kellerabteilen, von Garagenplätzen sowie von Gartenanteilen war bisher nur durch die Grundbucheintragung rechtswirksam. Ohne sie verblieben diese Flächen ein allgemeiner Anteil an der Liegenschaft. Mit Inkrafttreten der Mietrechtsnovelle kann das Wohnungseigentum an Zubehörobjekten auch ohne Grundbucheintragung, also ohne das Grundbucheigentum begründet werden. Vor diesem Hintergrund ist ein aktuelles Nutzwertgutachten wert- und sinnvoller denn je. businessman is writing a letter or signing a agreement Fehlendes Zubehörobjekt im Kaufvertrag Um das Zubehörobjekt recht- und eigentumsmäßig zu erwerben, muss sich seine Zuordnung zu der betreffenden Wohnung zweifelsfrei aus dem Wohnungseigentumsvertrag, aus einer gerichtlichen Entscheidung oder aus einer Schlichterstellenentscheidung ergeben. Weiterhin ist es möglich, das Zubehörobjekt zu parifizieren. Wenn das nicht möglich, das Zubehörobjekt also nicht zweifelsfrei in dieser Urkunde zugeordnet werden kann, dann ist ein automatischer Eigentumserwerb auch weiterhin nicht möglich. Eigentumswohnungserwerb in 2010 - Kellerabteil nicht im Grundbuch – was jetzt Die Wohnrechtsnovelle gilt auch rückwirkend, also für die in der Vergangenheit abgeschlossenen Verträge. Demnach wird auch der im Jahre 2010 abgeschlossene Kaufvertrag davon erfasst, sofern das Kellerabteil im Kaufvertrag aufgeführt ist.